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tinteggiatura scale

 

La spesa riguardante la tinteggiatura delle scale è a carico del proprietario dell'immobile (locatore) o a carico dell'inquilino (conduttore)?

Su questa tipologia di spesa esiste un ampio dibattito normativo, dottrinale e giurisprudenziale, che cercherò di chiarire.

 

IL CASO:

 Tutte le norme del codice civile e degli altri codici vanno coordinate e contemperate con le altre norme. Il combinato disposto delle diverse norme da luogo ad una nuova indicazione normativa sulla quale poi si destreggiano come ben sappiamo dottrina e giurisprudenza.

In merito alla questione, andiamo a vedere cosa ci dice l'art 1576

 

Il locatore deve eseguire, durante la locazione tutte le riparazioni necessarie , eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore..

 

L'art. 1609 specifica cosa si intende per piccola manutenzione indicando:

Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'articolo 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese , sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito. Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.

 

 

ANALISI:

In merito a queste disposizioni possiamo quindi verificare la sussistenza di una ripartizione che il codice civile da sulle opere a carico del locatore e del conduttore. A carico di queste ultime esclusivamente quelle identificabili come "piccola manutenzione" derivanti dall'uso e non dalla vetustà, cioè invecchiamento.

Non possiamo non tener conto della legge 392/78 in merito alle locazioni, nello specifico dell'art.9

Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta.

 

Le norme citate non posso fare chiarezza sull'esatta ripartizione dei costi da sostenere tra inquilino e locatore. Per questo motivo interviene la giurisprudenza e la dottrina per dare un contributo interpretativo e chiarire meglio come ripartire le spese.

Un tempo, infatti, si riteneva contrario alla legge sull'equo canone ed alle disposizioni del c.c. imporre a carico del conduttore oneri eccessivi rispetto a quanto stabilito dalla legge. Di fatto tutte le eventuali pattuizioni in tal senso venivano colpite da nullità.

Oggi non √® pi√Ļ cos√¨ ed esistono anche diverse tipologie di tabelle che ripartiscono in maniera equa gli oneri condominiali tra locatore e conduttore.

Quello sui cui oggi ci concentriamo è però la tinteggiatura delle scale, è da intendersi come piccola manutenzione a carico del solo conduttore o è completamente a carico del locatore?

Gli articoli del codice civile citati (art.1576 ed art.1609) devono essere letti e contestualizzati al periodo in cui sono stati approvati. Nel 1942 infatti non esisteva ancora la norma sulle locazioni e quest'ultime erano liberamente pattuibili nella loro durata ma in uno stato in cui le cultura generale era molto bassa, la legge prevedeva che in assenza di un patto la locazione doveva intendersi di durata massima di 1 anno.

La normativa riguardante le piccole manutenzioni va dunque vista nell'ottica di una locazione di durata annuale. La logica era impeccabile in quanto si presumeva che il locatore avesse consegnato un bene in ottimo o buono stato ed il conduttore si occupasse delle piccole opere derivanti dall'uso che faceva del bene nell'arco di quell'anno.

Le eventuali spese sostenute dal locatore erano viste nell'ottica di un investimento da cui sarebbe potuto rientrare tramite la rinegoziazione al termine dell'anno per il successivo anno.

Giungiamo dunque all'entrate della legge 392/78 che nell'art.23, recita:

 

Quando si eseguano sull'immobile importanti ed improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l'efficienza in relazione all'uso a cui è adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità, il locatore può chiedere al conduttore che il canone risultante dall'applicazione degli articoli precedenti venga integrato con un aumento non superiore all'interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennità e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite.

 

Questo articolo √® stato per√≤ abrogato per quanto riguarda le locazioni abitative dall'art14. legge 431/98. Nonostante l' abrogazione ha indotto dottrina e giurisprudenza a porsi domande sull'equit√† della ripartizione spese in ragione del mutamento delle normative sulla locazioni. Non pi√Ļ annuali ma con un periodo di tempo maggiore concordabile tra le parti e con la previsione di rinnovi per eguale periodo di tempo.

La tinteggiatura ¬†√® spesa ordinaria, in quanto per quella straordinaria necessitano fattori diversi. √ą innegabile il vantaggio economico che ne trae il conduttore rispetto a quando un tempo la locazione era annuale e tale spesa sarebbe stata sicuramente addebitabile esclusivamente al locatore. Oggi invece non √® pi√Ļ cos√¨, i canoni con pi√Ļ anni, impongo di rivedere chi realmente trae vantaggio e quanto effettivamente ne trae da opere di cui usufruisce, considerando che la tinteggiatura delle scale non viene fatta annualmente e che pu√≤ riguardare diverse tipologie di intervento e di tempistica.

L'esigenza di ripartire in maniera pi√Ļ precisa l'insieme delle voci di spesa condominiali tra locatore e conduttore e l'orientamento interpretativo tendono infatti ad estendere il campo delle "piccole manutenzioni" a quello dell'ordinaria manutenzione. Lasciando il residuale campo della straordinaria manutenzione a carico del locatore.

Quello che va chiarito e che può portare a confusione è che l'orientamento interpretativo non riguarda gli articoli 1576 e 1609 quanto i loro effetti. Cioè sebbene le norme siano non contestualizzati alla locazione moderna, come detto, per periodo tempo e per gestione, la dottrina e la giurisprudenza non vanno oltre al limite normativo. Non si espongono fino ad arrivare a dire che la loro interpretazione vada applicata sempre, ma solo in via eccezionale tramite stipula contrattuale.

Le tabelle di ripartizione spesa tra locatore e conduttore nascono per dare senso a questa interpretazione delle norme rispetto alle odierne tipologie di locazione. 

 

CONCLUSIONE:

In conclusione dunque in assenza di disposizioni specifiche contrattuali o di contratto con allegato una tabella di ripartizione, facente parte integrale del contratto ed in esso richiamato, le uniche norme a cui fare riferimento, in forma inderogabile, sebbene l'orientamento sia quello di estendere l'interpretazione delle piccole manutenzioni, sono gli art. 1576 ed art.1609. La tinteggiatura delle scale dunque sarà opera di ordinaria manutenzione che in assenza di patti contrari dovrà essere sostenuta interamente a carico del proprietario e non del conduttore.

 

 

 

 

 

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Comments:

Commenti   

0 #1 http://www. 2015-09-10 20:57
Brillantemente scritto. Spero di tornare.
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