Oggi cercheremo di comprendere a cosa serva il verbale e quale debba essere il suo contenuto.

Vedremo anche come devono essere strutturati gli ordini del giorno e cosa prevede la Corte di Cassazione in merito.

 

IL CASO:

 

Il verbale è sicuramente uno degli strumenti più importanti in un assemblea di condominio. La legge non prevede chi debba redigerlo, l'incarico per convenzione viene affidato al segretario.

Abbiamo visto in una precedente consulenza il ruolo del presidente e del segretario:

 

[Leggi anche questa consulenza: Presidente, segretario, verbale, obbligatori? ]

 

In parte avevamo parlato del verbale e della sua funzione, oggi ci soffermeremo sul suo contenuto. 

 

ANALISI:

 

Il verbale è il documento che attesta lo svolgimento dell'assemblea. Tutto dev'essere inserito al suo interno, non è necessaria la specifica richiesta di un condomino.

 

Il condomino può fare richiesta specifica quando deve allegare certi documenti, quando deve fare mozioni specifiche e dettare determinati appunti.

 

A prescindere, quindi, dalla richiesta specifica del singolo condomino chi redige il verbale deve inserire in esso tutto.

In alcune assemblea si è addirittura previsto la possibilità di registrare l'assemblea per una migliore e più corretta redazione del verbale nella sua completezza.

Il Diritto Condominiale prevede degli obblighi a carico dell'Amministratore e dei diritti versus i condomini:

 

Affinché la delibera di un'assemblea condominiale sia valida è necessario che l'avviso di convocazione elenchi, sia pure in modo non analitico e minuzioso, specificatamente gli argomenti da trattare sì da far comprendere i termini essenziali di essi e consentire agli aventi diritto le conseguenti determinazioni anche relativamente alla partecipazione alla deliberazione (Cass. civ., sez. II, 27 marzo 2000, n. 3634).

 

Questo significa che l'Amministratore dovrà redigere nell'atto di convocazione assembleare i punti in maniera chiara anche se non esaustiva. Lo scopo?

 

 

la disposizione dell'art. 1105, terzo comma, Codice civile, applicabile anche in materia di condominio di edifici, la quale prescrive che tutti i partecipanti debbano essere preventivamente informati delle questioni e delle materie sulle quali sono chiamati a deliberare, non comporta che nell'avviso di convocazione debba essere prefigurato lo sviluppo della discussione ed il risultato dell'esame dei singoli punti da parte dell'assemblea (Cass. civ., sez. II, 27 marzo 2000, n. 3634).

 

Oggi non andremo a vedere la convocazione per il cambio di destinazione d'uso che sarà oggetto di un altra consulenza, il procedimento in quel caso si discosta leggermente.

Inoltre, la compagine assembleare potrà optare per uno scambio dell'ordine da seguire dei vari punti da deliberare, ad esempio potrà decidere di iniziare fin da subito ad analizzare l'ultimo punto dell'ordine del giorno.

 

Prima di concludere, bisogna chiedersi, chi decide gli Odg? 

 

Gli ordini del giorno sono decisi e scritti dall'Amministratore di condominio in relazione alle necessita che ex officio egli possa rilevare, alle necessità della tutela della cosa comune e delle notifiche legali recepite quale legale rappresentante ed alle eventuali richieste sottoposto in qualsiasi forma dai singoli condomini.

 

Se un Amministratore per propri tornaconti non inserisce gli Odg previsti dalla legge oppure richiesti dai condomini viola le norme di legge e la diligenza pater familias che sta alla base del rapporto tra Amministratore ed assemblea condominiale.  

 

CONCLUSIONE:

 

Nel verbale dovrà quindi essere inserito tutto lo svolgimento dell'assemblea senza eliminare parti o omettere quando viene detto dai condomini. 

Spesso nelle convocazioni viene inserita la voce "Varie ed eventuali" per le comunicazioni generali. 

Ricordo a tal proposito che questa voce, se presente, non legittima nessun tipo di delibera sui punti eventualmente sollevati in questa fase.

La convocazione andrà comunicata ai condomini almeno 5 giorni prima dell'assemblea.

 

 

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