Domenica, Maggio 28, 2017

Dopo cinquant'anni il Parlamento ha approvato la L.11 dicembre 2012, n. 220 recante "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici", pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale 17 dicembre 2012, n. 293.

Questa sarà una mini-guida volta ad informarvi sulle modifiche che sono state apportante ad alcuni degli articoli principali che regolano la vita condominiale.

Andiamo quindi a descrivere le novità della riforma a tutt'oggi in vigore riguardo all'art. 1117 c.c.

 

  • Art.1117 c.c.

La legge tocca immediatamente uno degli articoli capisaldi della vecchia normativa. Il novellato art.1117 c.c. individua in maniera più approfondita e dettagliata le parti comuni dell'edificio.

"Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche."

Ad opinione di chi scrive ovviamente sebbene l'articolo sia più complesso e descrittivo rispetto al precedente, la realtà immobiliare ci insegna che tale elencazione non può di certo essere esaustiva. Ad ogni modo è un fondamentale parametro che aiuta l'individuazione delle parti comuni dell'edificio.

  • Art.1117 bis. c.c.

     

La legge rispetto al passato ha voluto anche considerare, nell'art. 1117 bis c.c., quelle realtà in cui si possono costituire condomini di diversa natura rispetto a quelli standard (es: condomini orizzontali, villette a schiera, supercondomini, ecc..)

"Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117."

  • Art.1117 ter. c.c.

Novità di assoluta rilevanza è quanto disposto dal nuovo art. 1117 ter c.c., in quanto il nuovo quorum deliberativo per quanto riguarda la modificazione della destinazione d'uso delle parti comuni non necessita più dell'unanimità:

" Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni. La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione. La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso. La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi. Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico."

  • Art.1117 quater. c.c.

La quarta parte dell'art. 1117 c.c. introduce una tutela rafforzata riguardo ad opere realizzate senza il consenso dell'assemblea sulle parti comuni:

"In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo 1136. "

L'opera di novellazione compiuta dal legislatore a mia modesta opinione merita sicuramente apprezzamento nel tentativo di chiarire meglio le parti comuni ed agevolare il loro uso e tutelarlo, diminuendo in particolar modo il quorum necessario per la modificazione d'uso di una parte comune condominiale.

Questa guida cercherò di arricchirla non solo riguardo agli altri principali articoli della riforma ma anche ad eventuali orientamenti giurisprudenziali che anno dopo anno arricchiscono sempre più il Diritto Condominiale.

 

 

 

 

 

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