Mercoledì, Luglio 26, 2017

 

In ambito condominiale è importante utilizzare un'unità di misura non contestabile e valida per tutti, specialmente per quanto riguarda la ripartizione delle spese ed il proprio "peso" specifico in assemblea.

Vedremo dunque cosa sono, come si approvano e come si modificano tali tabelle millesimali e se sono davvero necessarie.

Gli art.1118 ed art.1123 del codice civile facendo proprio riferimento a tale strumento, indicano il suo utilizzo, le modalità di applicazione e di modifica.

I millesimi, dunque, non sono altro che uno strumento per esprimere le quote di proprietà dei singoli condomini in rapporto alla totalità del condominio. Tale valore è fondamentale, non solo ai sensi dell'art.1136 c.c., poichè esprime i valori necessari per i quorum di convocazione e deliberativi, ma anche per l'articolo che regola la ripartizione spese in condominio.

Andiamo perciò a vedere in concreto come nascono le tabelle millesimali.

 

  • Come nascono?

Come abbiamo detto esse sono una unità di misura ma possono variare in base a diversi elementi. Infatti per la loro creazione ci si deve basare su due tipologie di coefficienti che vado a descrivervi:

 

  1. coefficienti delle caratteristiche -> (luminosità, prospetto, orientamento, altezza ed utilizzazione) 
  2. coefficienti globali di unità -> (piano, funzionalità e destinazione)

 

Questi sono i coefficienti che di solito si utilizzano, ovviamente anche altri possono essere usati, a discrezione del condominio. Attenzione però che i coefficienti da valutare devono essere uguali per tutte le unità abitative! Detto ciò, pare abbastanza evidente che in uno stesso stabile difficilmente si avranno due unità abitative con gli stessi millesimi. I volori infatti cambieranno da unità ad unità, ciascuna avrà un diverso coefficiente di luminosità ( 0,5 ; 1 ; 1,5 ecc..) e di altezza (o altro coefficiente).

Bisogna ricordare inoltre che non esiste un limite minimo per la formazione delle tabelle millesimali, bastano 2 unità abitative appartenenti a 2 distinti proprietari che vogliono così facendo regolare meglio la ripartizione delle spese. Va infine ricordato che dalla redazione delle tabelle non discendono ne espliciti ne implicite conseguenze limitative riguardanti i diritti sull'uso delle parti comuni. Ad esempio, l'ascensore sarà utilizzabile quanto da colui il quale ha 500 millesimi quanto da colui che ne ha solo 20 mill.

  • Come si approvano?

Fino a non molto tempo fa l'approvazione delle tabelle millesimali richiedeva l'unanimità di tutti i condomini. È ovvio comprendere la difficoltà che si aveva in tale operato. Nel 2010 è arrivata finalmente un orientamento giurisprudenziale (da parte della Corte Costituzionale) che ha portato chiarezza:

  "Per lungo tempo questa S.C. ha ritenuto che per l'approvazione o la revisione delle tabelle millesimali è necessario il consenso di tutti i condomini; ove tale consenso unanime manchi, alla formazione delle tabelle provvede il giudice su istanza degli interessati, in contraddittorio con tutti i condomini (cfr. in tal senso: sent. 5 giugno 2008 n. 14951; 19 ottobre 1988 n. 5686; 17 ottobre 1980 n. 5593; 18 aprile 1978 n. 1846; 8 novembre 1977 n. 4774; 6 marzo 1967 n. 520). (Cass. SS.UU. 9 agosto 2010 n. 18477)."

La consapevolezza di una nuova visione ha portato la Corte Costituzionale a comprendere che le tabelle millesimali non sono un istituto giuridico autonomo, dotato di poteri restrittivi o modificativi dei diritti di ciascun condomino, esse non sono altro che uno strumento aritmetico che si basa su diritti già esistenti e non modificabili con mere operazioni matematiche. Per questo motivo la Corte ha cambiato orientamento non richiedendo più l'unanimità per la loro approvazione ma il mero rispetto dell'art. 1136 c.c. 2° comma. Vale a dire: "Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio." (2°comma, 1136 c.c.)

I giudici di piazza Cavour però sottolineano nella sentenza (Cass. SS.UU. 9 agosto 2010 n. 18477) che tale metodologia è applicabile solo alle tabelle millesimali conformi ai criteri legali di ripartizione delle spese, rispettose dei criteri stabiliti dalla legge. Questo significa che nel momento in cui l'Amministratore (o un tecnino ecc..) redigeranno le tabelle secondo i criteri sopra descritti, allora esse potranno essere approvate a maggioranza. Nel caso di utilizzo di criteri non riferiti dalla legge, sarà necessaria l'unanimità.

  • Come si modificano?

Abitualmente i millesimi vengono stabiliti dal venditore-proprietario, e la loro accettazione si ha con la firma del contratto di compra-vendita. Fino a poco tempo fa anche per la modifica dei millesimi era necessaria l'unanimità dei condomini. Diverse erano state le sentenze sella Suprema Corte a tal riguardo: Cassazione 9 Febbraio 1985 n°1057, Cass. 14 Novembre 1983, n°7040, Cassazione 15 Aprile 1987 n°3733.

Oggi a seguito della riforma condominiale L.220/2012 con il novellato disposto dell'art 69 disp.att. c.c. invece si precisa che:

I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di bassa portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.

Si scongiura dunque un potere assoluto della maggioranza, consentendo anche al singolo condomino di impugnare le tabelle millesimali. È dunque opinione di chi scrive consigliare una specifica attenzione alla redazione delle tabelle millesimali oltre che ovviamente ad una loro certa e precisa applicazione. La loro errata applicazione comporterà infatti conseguenze non sempre piacevoli che tratterò in un altra consulenza.

 

 

 

 

 

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Comments:

Commenti   

0 #2 Amm.Fiasconaro Nicolas 2016-03-19 08:25
Salve,
la tabella millesimale di solito è il criterio di riparto mediante il quale si suddividono le spese ai sensi dell'art.1123.
I condomini, all'unanimità, possono optare per altro criterio di riparto, ad esempio suddivisione spese pro unità, senza tenere conto dei millesimi.

Cordiali saluti.
Citazione
0 #1 Mario 2016-03-18 11:32
Qual'è la differenza tra tabella millesimale e criterio di riparto(clausol a convenzionale contenuta in un RdC contrattuale)?
Citazione

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