Sono tutti e quattro condominii? Cosa aiuta a distinguere la realtà condominiale da una non condominiale?
Immaginiamo quattro diverse situazioni:
- una casa singola
- una villetta bifamiliare
- un palazzo di 12 piani
- un palazzo di 9 unità abitative
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Definizione
"Un condominio si forma quando in un edificio vengono a costituirsi per titolo almeno due unità immobiliari di due diversi proprietari".
Questo significa che un edificio di 12 piani può non essere un condominio. La mera altezza o il mero numero di unità abitative non sono valori indicativi di uno stato condominiale in essere dell'edificio in questione.
Infatti l'intero edificio può appartenere ad una singola persona e dunque non vi saranno i presupposti per la condominialità. Se l'unico originario proprietario vende, anche una singola, unità abitativa ad altro proprietario si formerà, solo allora, un condominio.
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Obbligo Amministratore
La costituzione di un edificio in condominio però non comporta l'obbligo di avere un Amministratore. Il vecchio testo dell'art. 1129, infatti, prevedeva tale obbligo per gli edifici con più di quattro proprietari.
Il nuovo testo novellato dalla riforma L.220/2012 ha previsto invece un innalzamento di tale obbligo, portando il limite a 9 condomini. Quindi l'obbligo di nominare un Amministratore sorgerà dal 9° proprietario in poi.
Possono dunque esistere condomini formati da 2, 4, 6 unità abitative di diversi proprietari. Anche una villetta bifamiliare può essere annoverata come condominio, per meglio dire, essa sarà assoggettabile alla disciplina del condominio ma ancor prima a quella sulla comunione (regolata dagli art. 1100 e ss. c.c.).
L'entrata in vigore della nuova riforma dispone con chiarezza sul merito:
"Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117." (art.1117 bis).
Ovviamente anche le compagini condominiali più piccole possono decidere liberamente di nominare un Amministratore cedendo a lui tutti gli oneri riguardanti l'edificio.
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La nuova legge 220/2012
La nuova riforma approvata nel Dicembre 2012 ed entrata in vigore a giugno 2013 sicuramente pone dei requisiti più elevati e degli standard da mantenere da parte dell'Amministratore.
Le nuove incombenze fiscali, contabili e sulla disciplina del lavoro in caso di lavoratori subordinati, pongono il condominio in una posizione tale che il ruolo dell'Amministratore debba essere svolto da gente istruita a tale fine.
È proprio questo lo scopo della riforma, garantendo un rinnovamento in tale settore.
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Comments:
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Dopo cinquant'anni il Parlamento ha approvato la L.11 dicembre 2012, n. 220 recante "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici", pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale 17 dicembre
Commenti
i vincoli che vengono creati dall'originario proprietario e che vengono inseriti nel contratto di compravendita legano le parti al loro rispetto, sempre che non siano contra legem. Tali vincolo possono essere pure presenti nel Regolamento di condominio.
Affinchè in ipotesi di supercondominio vengano a costituirsi tali vincoli devono essere presenti sia negli atti che nei rapporti con altro edificio.
es: proprietario aliena appartamenti ponendo un vincolo di servitù da creare verso altri edifici che devono ancora essere costruiti. La servitù si costituirà solo se gli edifici verranno costruiti e se ne vorranno usufruire. Se ad esempio costruiscono un muro di cinta e creano accesso da un altra parte, la servitù sarà soggetta a prescrizione ordinaria.
Cordiali saluti.
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