Analisi sullo stato in cui viene rilasciato l’immobile dal locatore e sue eventuali responsabilità

La sentenza del Tribunale di Catanzaro che esamineremo oggi ci permette di analizzare un momento molto delicato nella relazione tra locatore e conduttore, ovvero la riconsegna dell'immobile locato. La legge stabilisce, infatti, che il conduttore è obbligato a riconsegnare l'immobile nelle stesse condizioni in cui l'ha ricevuto, a meno che i danni siano stati causati dall'uso normale della cosa, conformemente alla destinazione e al contratto. Nel caso preso in esame dal Tribunale di Catanzaro, Tizio ha concesso in locazione un immobile ad uso non abitativo alla società Alfa Srl, con un contratto registrato nel luglio 2009. Tuttavia, la Alfa Srl ha anticipatamente receduto dal contratto e ha riconsegnato l'immobile nel 2011, meno di due anni dopo l'inizio della locazione. Al momento della riconsegna, Tizio ha constatato gravi danni all'immobile, tra cui distacco degli intonaci, perdite d'acqua nei servizi igienici, macchie di umidità, mancanza di una vasca da bagno, malfunzionamento della caldaia, fili elettrici scoperti e altri danni. Su richiesta di Tizio, un tecnico di sua fiducia ha valutato il costo del ripristino dei danni in circa 16.000 euro. Tizio ha quindi citato in giudizio la Alfa Srl chiedendo il risarcimento del danno nella somma stimata dal proprio consulente, nonché il pagamento degli oneri condominiali relativi al conguaglio dell'esercizio 2010 e al periodo fino all'aprile 2011, data del rilascio. La Alfa Srl ha negato ogni responsabilità, sostenendo che l'immobile era stato riconsegnato in perfette condizioni e che i danni riscontrati non erano imputabili al periodo in cui aveva condotto l'immobile in locazione. La società ha inoltre chiesto il rigetto della domanda e la restituzione del deposito cauzionale versato. .

Con la sentenza n. 1396 del 4 ottobre 2022, il Tribunale di Catanzaro ha accolto la domanda di Tizio e ha condannato la Alfa Srl al risarcimento del danno e al pagamento degli oneri condominiali. Questa sentenza dimostra l'importanza di rispettare i propri obblighi contrattuali in termini di manutenzione dell'immobile locato e di riconsegna dello stesso in buone condizioni

L'obbligo del conduttore di riconsegnare l'immobile nello stesso stato in cui l'ha ricevuto

L'obbligo del conduttore di riconsegnare la cosa locata nello stato in cui l'ha ricevuta è una disposizione stabilita dal Codice Civile italiano all'art. 1590. Secondo questa norma, il conduttore deve restituire il bene al locatore nella stessa condizione in cui lo ha ricevuto, a meno che il deterioramento o il consumo non siano dovuti all'uso conforme al contratto. Nel caso in cui non ci sia una descrizione contrattuale della cosa consegnata, si presume che il conduttore abbia ricevuto il bene in buono stato di manutenzione. Tuttavia, se il conduttore danneggia il bene in modo superiore al normale uso e alla vetustà ordinaria, sarà responsabile per il danno emergente e il lucro cessante. Il danno emergente è rappresentato dalle riparazioni che il locatore deve eseguire sull'immobile, comprensive dei costi di manodopera e dei materiali. Se il conduttore ha fatto un uso scorretto del bene o non ha eseguito le riparazioni di piccola entità che gli sono spettate, il risarcimento sarà commisurato all'importo necessario per ricondurre il bene nella condizione in cui sarebbe stato in caso di uso regolare e di esecuzione delle riparazioni. Il lucro cessante consiste in una somma pari al canone di locazione relativo alla durata dei lavori necessari per riportare l'immobile allo stato originario. La giurisprudenza ha stabilito che non è necessario che il locatore dimostri di aver ricevuto proposte di affitto da altri soggetti che siano sfumate a causa delle riparazioni necessarie al bene a causa del comportamento del conduttore.

In sintesi, il conduttore ha l'obbligo di restituire il bene al locatore nello stesso stato in cui l'ha ricevuto, a meno che non vi siano danni dovuti all'uso conforme al contratto. Nel caso in cui il conduttore danneggi il bene in modo superiore all'uso normale e alla vetustà ordinaria, sarà responsabile per il danno emergente e il lucro cessante.

La responsabilità del conduttore per i danni causati al bene locato

Il Tribunale, con la pronuncia in commento, si allinea alla giurisprudenza esistente, affermando che l'onere del conduttore relativo alla riconsegna dell'immobile locato è determinato innanzitutto dalla descrizione dell'immobile redatta nel contratto di locazione. In caso di mancanza di tale descrizione, il conduttore può superare la presunzione di buono stato manutentivo solo dimostrando che le condizioni dell'immobile alla data della consegna erano causate dall'incuria del locatore nell'ordinaria e straordinaria manutenzione dello stesso. Nel caso di specie, è stata effettuata una Consulenza Tecnica d'Ufficio (CTU) per verificare se i vizi lamentati da Tizio fossero o meno dovuti alla vetustà o al normale deterioramento dell'immobile. La CTU ha accertato che lo stato di degrado degli elementi indicati era troppo elevato per corrispondere al normale uso dell'immobile e ha deciso di abbassare i costi di ripristino del 40% a causa del fatto che l'immobile era già in uso da più di 20 anni, motivo per cui non sarebbe stato corretto addebitare la vetustà all'ultima conduttrice, Alfa Srl. Inoltre, la sentenza ci informa che sono stati ascoltati dei testimoni che non hanno fornito dichiarazioni che contrastassero con le affermazioni di Tizio e della CTU. Alfa Srl, inoltre, non è riuscita a dimostrare di aver effettuato controlli e manutenzioni periodiche come affermato, non avendo prodotto alcuna documentazione a sostegno né avendo formulato richieste istruttorie in merito. Inoltre, non ha nemmeno dimostrato che lo stato dei luoghi non era quello rappresentato da Tizio al momento della riconsegna o che lo stato dei luoghi era giustificato dall'uso normale dell'immobile durante il periodo di locazione.

In definitiva, la pronuncia del Tribunale conferma l'importanza della descrizione dell'immobile locato nel contratto di locazione e sottolinea la necessità per il conduttore di dimostrare l'incuria del locatore nella manutenzione dell'immobile se si vuole superare la presunzione di buono stato manutentivo. Inoltre, la sentenza dimostra come sia cruciale fornire prove concrete per sostenere le proprie affermazioni e come la consulenza tecnica d'ufficio possa essere uno strumento efficace per la risoluzione di controversie.

Il risarcimento del danno emergente e del lucro cessante per il locatore.

Il deposito cauzionale in un contratto di locazione è una garanzia importante per entrambe le parti in causa. Da un lato, garantisce al proprietario che gli eventuali danni causati dal conduttore durante la locazione saranno riparati; dall'altro lato, garantisce al conduttore che l'importo del deposito verrà restituito alla fine del contratto, a meno che non vi siano danni da riparare. In una recente pronuncia del Tribunale, è stato deciso che il deposito cauzionale versato dalla Alfa Srl sarebbe stato utilizzato per decurtare l'importo del risarcimento, implicitamente rigettando la domanda di restituzione. Questa decisione è in linea con la giurisprudenza, che riconosce la funzione principale del deposito cauzionale come garanzia per eventuali danni causati all'immobile durante la locazione. Per questo motivo, è importante che entrambe le parti in un contratto di locazione siano consapevoli della funzione del deposito cauzionale e delle conseguenze nel caso in cui si verifichino danni all'immobile. In questo modo, entrambe le parti possono essere sicure che i loro interessi saranno protetti durante la locazione. Inoltre, è importante che il proprietario verifichi lo stato dell'immobile prima e dopo la locazione e che documenti eventuali danni. Questo può essere fatto attraverso una descrizione dettagliata dell'immobile, foto e testimonianze. Queste informazioni possono essere utilizzate come prove in caso di dispute riguardo al deposito cauzionale e al risarcimento per eventuali danni.

In questo caso, il Tribunale ha citato una pronuncia del Tribunale di Torino del 30 settembre 2020 che ha ribadito questo concetto. Il deposito cauzionale è stato versato per coprire eventuali danni causati all'immobile durante la locazione e, se tali danni sono stati causati, l'importo del deposito viene utilizzato per coprire i costi di riparazione.

CONCLUSIONE

In conclusione, il deposito cauzionale è un elemento importante in un contratto di locazione che garantisce sia al proprietario che al conduttore. È importante che entrambe le parti siano consapevoli della sua funzione e delle conseguenze nel caso in cui si verifichino danni all'immobile. Questo può essere fatto attraverso una descrizione dettagliata dell'immobile, foto e testimonianze, che possono essere utilizzate come prove in caso di dispute.

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