Oggi andremo ad analizzare questa figura professionale che si è affacciata a seguito della riforma del condominio, legge 220/2012.

La norma ha sicuramente elevato i requisiti che un Amministratore di condominio deve possedere per poter gestire un condominio, maggiori e specifiche conoscenza in ambito giuridico, tecnico, contabile, fiscale ecc…

 

Specialmente per quanto riguarda l’ambito contabile la riforma ha inciso con i nuovi art. 1130 e 1130 bis, codice civile.

I nuovi standard minimi richiesti per la contabilità condominiale presuppongono una maggiore diligenza da parte dell’Amministratore.

Proprio a tutela dei condomini, affinché tale obbligo venga rispettato, la riforma ha inserito la possibilità di nominare un revisore contabile:

“[…] L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. […]”

Scopo della norma è consentire all’assemblea di affidarsi ad un professionista per la verifica dell’operato dell’Amministratore. La norma non specifica chi può ricoprire tale ruolo, sorge quindi l’esigenza di portare trasparenza in un ambito che può portare a conseguenze varie nella contabilità condominiale.

Nel silenzio della norma, infatti, chiunque potrebbe ricoprire tale ruolo, a prescindere dalle sue competenze. Dobbiamo dunque chiarire che in capo a qualunque soggetto che ricopre un incarico, professionale o meno che sia, sussiste una responsabilità sul suo operato.  Il tecnico che viene ad installare la tv, il meccanico che ripara l’automobile, l’insegnante nel suo ruolo ecc..  Sarebbe , infatti, impensabile che un soggetto potesse agire senza nessun pericolo di rispondere delle proprie azioni.

Il nostro ordinamento prevede però diversi gradi di responsabilità in base al soggetto che compie l’atto. Infatti, non si può ritenere che, ad esempio, di un progetto architettonico rispondano allo stesso modo un architetto professionista ed uno studente di architettura.

Questo elemento è utile a chiarire chi può ricoprire l’incarico di revisore condominiale. Infatti, la legge nulla dice sui requisiti, e dunque i condomini potrebbero nominare qualunque soggetto che si ritiene competente in tale ambito, o che afferma di esserlo. Il rischio è che si nomini un soggetto non qualificato ed è proprio questo il fattore che ci aiuta a completare il cerchio. Infatti, la qualifica di revisore condominiale è elemento indispensabile per poter eseguire l’incarico, non perché la legge lo prevede (abbiamo visto che infatti la legge nulla dice in merito) ma a tutela dei condomini stessi.

Il nostro sistema si basa su un sistema di titoli di studio o attestanti che garantiscono che quel determinato soggetto ha appreso determinate nozioni. Tutto il sistema è basato sul valore che i titoli esprimono all’esterno. Un soggetto che ha un determinato titolo di studio, si ritiene che abbia determinate conoscenze e competenze, rispetto a chi non abbia tale titolo.

Può accadere poi che un soggetto che non abbia nessun titolo ne sappia di più per esperienza rispetto a chi abbia un titolo, ma è un altro discorso. Il legislatore, nel redigere l’art.1130, ha individuato il termine revisore contabile, potendo scrivere Amministratore o usare altri termini.

Usando tale termine ha voluto creare una figura che è presente nel nostro ordinamento (revisore legale) ma con alcune caratteristiche limitate e specializzate all’ambito condominiale.

In conclusione, la figura del revisore condominiale può essere svolta da tutti ma sarà compito dell’assemblea nominare un soggetto qualificato in questa specifica funzione. Per un motivo abbastanza materialistico. Come ho detto in precedenza, infatti, la responsabilità muta a seconda del soggetto che ricopre l’incarico. Uno studente di architettura che ha sbagliato i calcoli architettonici non risponderà allo stesso livello di un professionista architetto, laureato.

Questo perché la legge presuppone che chi abbia un titolo debba avere nozioni maggiori di chi non abbia quel titolo o attestato e quindi risponderà maggiormente degli eventuali danni conseguenti al suo operato. Di fatto, dunque, l’assemblea di condominio che nomina un soggetto con la terza media (pur se questi possa avere le conoscenze contabili richieste), se quest’ultimo commette degli errori risponderà meno rispetto all’ipotesi in cui l’assemblea decida di nominare un soggetto qualificato e che commette degli errori nella sua revisione.

Infatti, il giudice, valuterà quella “culpa in eligendo” (cioè nella scelta della persona cui avvalersi) a carico dell’assemblea che si è voluta affidare ad un soggetto non qualificato rispetto ad uno che possieda tale qualifica.

Bisogna però inserire un ulteriore elemento, quello dell’utilizzo della revisione. Il revisore non è altro che un soggetto qualificato con competenze contabili. Lo stesso Amministratore ha queste conoscenze, il revisore può avere in più quelle conoscenze in base alle quali sa dove si può nascondere l’inganno di bilanci contraffatti, alterazioni delle voci, quali spese gonfiare ecc..

Se scopo dell’assemblea è quello di avere una revisione contabile senza desiderio di intraprendere un’azione legale, sarà sufficiente nominare anche un altro Amministratore di condominio per lo specifico incarico di revisore. Quest’ultimo risponderà in sede civile per le sue qualifiche in caso di errori nella revisione, colposi o dolosi che siano.

Se scopo dell’assemblea è invece quello di agire giudizialmente  dietro azione giudiziale sarà necessaria la nomina di un CTP, cioè Consulente Tecnico di Parte, il quale per le norme del codice di procedura civile può essere ricoperto da chiunque, avendo anche in questo caso il legame carattere fiduciario, ma anche in questo caso il soggetto oltre ad avere le specifiche competenze risponderà nei limiti di esse.

Art.201 c.p.c. : “Il giudice istruttore, con l'ordinanza di nomina del consulente, assegna alle parti un termine entro il quale possono nominare, con dichiarazione ricevuta dal cancelliere, un loro consulente tecnico.

Il consulente della parte, oltre ad assistere a norma dell'articolo 194 alle operazioni del consulente del giudice, partecipa all'udienza e alla camera di consiglio ogni volta che vi interviene il consulente del giudice, per chiarire e svolgere, con l'autorizzazione del presidente, le sue osservazioni sui risultati delle indagini tecniche.

Sbaglia inoltre chi afferma che il CTP debba essere iscritto all’ordine dei consulenti, in quanto come detto in precedenza il rapporto che sorge tra l’assemblea ed il consulente è di natura fiduciaria. Diverso è, invece, il discorse se il professionista debba essere iscritto all’albo della professione che esercita, tale obbligo varierà a seconda dell’incarico che il consulente esercita, nulla dicendo l’art.201 a tal proposito e dovendo quindi rifarsi alle norme che regolano quella determinata professione.

Ritorna quindi il discorso della responsabilità nei limiti della diligenza, perizia, prudenza, adeguatezza dei mezzi e qualità che ci si poteva attendere dal soggetto incaricato. Come si può ben comprendere, affidare un incarico ad un soggetto che non possiede quelle qualifiche comporterà problemi in sede di risarcimento danni nel caso di errori, negligenza, imperizia nell'adempimento del compito affidatogli.

 

Il consiglio dunque è quello di affidarsi a professionisti, che abbiano il titolo di Revisore condominiale, perché tale titolo garantirà le sue competenze e perché in caso di sue mancanze nell’operato si potrà esperire un ‘azione diretta al risarcimento danni maggiormente incisiva a suo carico.

 

 

 

 

 

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