Oggi andremo a cercare di capire come riuscire a distinguere quando ci troviamo di fronte ad una servitù o ad un vincolo condominiale.

 

 

IL CASO:

Ci troviamo dinanzi a due edifici, uno composto da diversi immobili appartenenti a diversi proprietari (quindi un vero e proprio edificio condominiale), per chiarezza chiameremo "Immobile A" ed un altro invece interamente appartenente ad un singolo proprietario, essendo una piccola casa (che chiameremo immobile B)

Il proprietario di questa casa passa da un accesso condominiale essendo il suo fondo intercluso.

A seguito della nomina annuale dell'Amministratore di condominio nascono i primi problemi.

 

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L'assemblea fa redigere una tabella millesimale dove rientra l'immobile separato, con i suoi millesimi e con obbligo di contribuzione alle spese. Da sottolineare che il proprietario dell'immobile B partecipava alle spese del solo transito per un accordo con la vecchia gestione.

 

 

ANALISI:

Innanzitutto è abbastanza chiaro che ci troviamo dinanzi ad un uso di un bene promiscuo, cioè effettuato da entrambi gli immobili.

Il problema è cercare di capire la natura di questo utilizzo e le conseguenze che ne derivano. 

A tal proposito ci soccorre in aiuto una sentenza della Corte di Cassazione del 2012 n.8012:

 

La figura dei condominio si caratterizza, secondo quanto risulta dall’ art. 1117 c.c, per la presenza, in uno stesso edificio, di piani o porzioni di piani di proprietà individuale. La definizione normativa va riferita, pertanto, all’edificio che presenta tali caratteri, a cui va circoscritto il fenomeno della proprietà condominiale. Data questa premessa, risulta evidente che l’estensione della proprietà condominiale ad edifici separati ed autonomi rispetto all'edificio in cui ha sede il condominio può essere giustificata soltanto in ragione di un titolo idoneo a far ricomprendere il relativo manufatto nella proprietà del condominio medesimo

 

Dunque, nel momento in cui si hanno dubbi la principale cosa da fare è andare ad individuare i titoli di acquisto e capire gli eventuali vincoli che sono stati posti o altri elementi che possano indicare la natura del diritto vantato.

Ad esempio nel caso specifico se vi è servitù e se essa deriva da destinazione pater familias. 

 

Che ruolo gioca allora la delibera assembleare?

Anche in questo caso ci soccorre la Corte di Cassazione, sia in merito all'esistenza di un regolamento condominiale:

 

[...]il regolamento di condominio non costituisce un titolo di proprietà, ma ha la sola funzione di disciplinare l’uso della cosa comune e la ripartizione delle spese [...]

 

 sia nell'ipotesi di una presunzione dovuta all'uso promiscuo del bene:

 

[...]né la seconda, atteso che l’uso promiscuo  di un bene o di una porzione di esso non fa presumere l’appartenenza  unica dei beni che se ne servono e da esso traggono vantaggio [...]

 

Detto quindi che la principale azione da svolgere è la verifica dei titoli di acquisto e specialmente dell'atto di costituzione del condominio.

Ricordo che il condominio si costituisce ipso iure: 

 

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CONCLUSIONE:

 

La delibera dell'assemblea è dunque inutiler data? 

Tutto dipende dal vincolo cui ci si trova di fronte. Se l'immobile B dai titoli è da annoverare all'interno del condominio, l'assemblea ha agito bene in quanto doveva essere ricompreso all'interno della compagine condominiale.

Se invece, l'immobile B, è estraneo al condominio, essendo su un fondo estraneo e con mera servitù di passaggio (cosa che fa presumere la situazione in cui il fondo intercluso si viene a trovare) allora la delibera è nulla in quanto esorbita dalle competenze assembleari.

 

Voglio sottolineare, inoltre, che la creazione di una tabella millesimale non potrà essere utilizzata nemmeno come strumento di ripartizione degli oneri derivanti dalla servitù (una volta appurata che sia questo il vincolo che lega l'immobile A con quello B").

Questo perchè la tabella è lo strumento che il legislatore prevede per le realtà condominiali, rappresentazione delle singole proprietà condominiale e dei relativi oneri sulle parti comuni, ai sensi dell'art.118 c.c.

Sarebbe quindi un errore, a parer mio, voler utilizzare la tabella millesimale, con il rischio di creare confusione tra due istituti giuridici, servitù e comproprietà, decisamente diversi.

 

La questione, dunque, si è complicata dal momento che l'assemblea ha deciso di costituire nuove tabelle millesimali e di creare di fatto un legame con l'immobile B sul presupposto del vincolo condominiale tra i due edifici.

Questo vincolo però è tutto da dimostrare, e scopo di questa consulenza è solamente quello di dare una visione generale e meramente indicativa, essendo le fattispecie reali complesse e quindi soggette ad una necessaria valutazione caso per caso. 

 

 

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