Giovedì, Settembre 21, 2017

 

Oggi andremo ad analizzare un caso concreto in cui un assemblea condominiale ha deliberato la "conferma" dell'Amministratore in carica con una maggioranza inferiore ai 500 millesimi.

In questo specifico caso andremo ad analizzare lo scontro tra chi ritiene che sia necessario un determinato quorum e chi ritiene che esista un ulteriore tipo di elezione oltre alla nomina.

 

Le norme in materia di condominio parlano di nomina e revoca dell'Amministratore. All'art. 1129 c.c. troviamo:

 

"Quando i condomini sono pi√Ļ di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore √® fatta dall'autorit√† giudiziaria su ricorso di uno o pi√Ļ condomini o dell'amministratore dimissionario".

La norme sul diritto condominiali si applicano anche nel caso di edifici con meno di otto condomini ed anche in quel caso si applicherà quanto andremo a chiarire. Il caso vedeva dunque una parte dell'assemblea ritenere che non vi era stata nomina del nuovo Amministratore e che dunque si era in prorogatio imperi in quanto non si era ottenuta la maggioranza per la nomina del nuovo e conseguentemente non si era ottenuto la revoca del vecchio. Per un singolo condomino invece vi era stata conferma in quanto i voti in millesimi a favore del vecchio Amministratore erano stati superiori ad 1/3 dei millesimi costituenti l'edificio.

Innanzitutto dobbiamo specificare cosa si intende per nomina, conferma e revoca:

 

Nomina = Elezione di un Amministratore diverso dal precedente o in un edificio che ne è sprovvisto; Conferma = Elezione dello stesso Amministratore che è in carica; Revoca = Accettazione delle dimissioni dell'Amministratore in carica o votazione per ottenere le sue dimissioni ed il passaggio in "prorogatio imperi" ;

 

Una volta elencate le tre ipotesi che possiamo individuare in fase assembleare andiamo a chiarire perchè esiste la mera conferma e che tipo di quorum è necessario.

A tal riguardo ci viene in soccorso una sentenza del Tribunale di Palermo che nel gennaio del 2015 N.23, afferma:

 

" (..) in seconda convocazione, la maggioranza necessaria sia per la valida costituzione dell'assemblea sia per l'approvazione delle delibere aventi ad oggetto l'amministrazione ordinaria del condominio, tra le quali devono individuarsi gli oggetti posti all'ordine del giorno del 14.06.2014 sarà di un terzo, cioè 5,33 (500, ndr) per la costituzione dell'assemblea e 333,33 millesimi per l'approvazione degli oggetti posti all'Odg "

 

√ą una sentenza nuova nel panorama normativo moderno ma non √® un'assoluta novit√†. La sentenza, infatti, afferma l'esistenza dell'istituto della conferma e percorre la ratio della riforma del condominio (L.220/2012) volta ad ottenere una maggiore semplificazione del procedimento decisionale in assemblea ed una maggiore specializzazione della figura dell'Amministratore.

Ratio del legislatore che individuiamo anche nell'ambito delle delibere nulle ed annullabili e nel maggior potere concesso ai condomini in fase di controllo dell'operato dell'Amministratore, oltre che di una serie di orientamenti dottrinali volti proprio ad ottenere un risultato pratico e pi√Ļ semplice in materia.

Ad ogni modo, l'orientamento del Tribunale di Palermo non è una novità in quanto già nella "Raccolta degli usi di Firenze e provincia 1989" per gli usi accertati fino al 1985 si legge: 

 

"l'Amministratore in carica è normalmente confermato con la maggioranza prevista dal terzo comma del 1136 c.c. , purchè in seconda convocazione".

 

 

Da ricordare che gli usi non sono comportamenti privi di significato, la legge, infatti, attribuisce a quest'ultimi un forte valore anche a livello legale dietro quanto viene disposto dalla legge e da disposizioni specifiche (in tal senso basta guardare la gerarchia delle fonti per capire la posizione ed il ruolo giocato dagli usi). La camera di commercio di Firenze con l'accertamento di questo specifico uso prende una posizione che ha una notevole valenza in quanto per il ruolo che la Camera di commercio svolge, quest'ultima non può accertare usi contrari alla legge. Da ricordare che l'art.1136 a cui fa riferimento l'uso è il vecchio articolo, pre-riforma, che comunque prevedeva il quorum deliberativo, essendo assente, invece, il quorum costitutivo dell'assemblea in seconda convocazione, introdotto con la riforma.

 In conclusione, la conferma, intesa quale atto di fiducia nell'operato dell'Amministratore già in carica potrà essere deliberata con il quorum stabilito per la seconda convocazione, sia in merito al quorum costitutivo che deliberativo.

 

 

 

 

 

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Comments:

Commenti   

0 #2 Amm.Fiasconaro Nicolas 2016-03-14 17:03
Salve,
si notano dei procedimenti non corretti.
Il primo non aver avuto un preventivo o un contratto in cui si stabilivano tempistiche ecc..

Il secondo è che nel momento in cui si è accertati che erano stati svolti dei lavori era necessario non proseguire il rapporto chiedendo di ripararli se non prima di aver stipulato un accordo scritto.
Questa richiesta, di fatto, ha portato a sanare il mancato accordo sull'esecuzione dei lavori.

Il terzo, riguarda il D.I., cioè la mancata opposizione rende esecutivo il decreto. Per capire se vi è responsabilità dell'avvocato in tal senso sarà necessario verificare la tempistica della notifica e dell'eventuale mandato all'avvocato, accertare che la richiesta di opposizione sia stata fatta per iscritto. Solo dopo questa analisi si potrà capire se l'avvocato è responsabile ed agire contro di lui per negligenza.
In merito al muratore, il D.I. sarà ormai esecutivo e quindi andrà pagato.


Cordiali saluti.
Citazione
0 #1 BACCOLI LUCIA 2016-03-04 14:07
Spett.le studio, tra anni fa ho fatto eseguire dei lavori in un condominio, chiedendo in precedenza un preventivo scritto al muratore. A voce questo mi dice che per il lavoro chiede 4500.00‚ā¨ accetto ma gli ribadisco di fare un preventivo scritto. Il muratore non curante di quanto chiesto, mentre io ero in ferie, essendo agosto, Effettua il lavoro. Al rientro informata della fine lavori, effettuo con l'ing. un sopralluogo nel condominio, essendoci delle cose mal fatte unitamente all'ing. chiediamo che siano sistemate. I lavori vengono sistemati, solo che il muratore dopo pochi mesi deposita decreto ingiuntivo nei confronti del condominio. Passo la pratica al legale chiedendo di far opposizione al decreto. Questo avvocato sembra che non abbia fatto nessuna opposizione, almeno cos√¨ sembra scritto nella documentazione che mi viene recapitata dal tribunale. Cosa si pu√≤ fare nei confronti dell'avvocato se questo non ha fatto nulla? distinti saluti Lucia Baccoli
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