Mercoledì, Agosto 23, 2017

convivenza di fatto ed anagrafica condominiale 

Oggi andiamo ad occuparci di un caso particolare che tocca la disciplina della convivenza in relazione all’anagrafica condominiale.

 

Il caso di oggi ci presenta la fattispecie di un condomino proprietario Tizio che affitta a Caio un immobile. Ci viene chiesto, qualora Caio, ospiti la sua fidanzata per un lungo periodo, se debba obbligatoriamente darne comunicazione all’Amministratore per inserimento nell’anagrafica condominiale.

 

Obbligo registrare in anagrafica condominiale la convivenza di fatto?

 

Bisogna, innanzitutto, ricordare la normativa vigente, in merito agli obblighi dell’Amministratore, prevede che deve:

 

curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza.. (art. 1130, 6° comma, c.c.)

 

Il primo elemento che ci aiuta a circoscrivere il campo di applicazione della norma è la parte inerente il possesso di un diritto reale. Solo chi è titolare di un diritto reale ha l’obbligo di iscriversi nell’anagrafica condominiale. Tra i diritti reali, sicuramente il principale è il diritto di proprietà. Poi vi sono altri diritti reali, tra i quali, l’usufrutto, l’uso, l’abitazione ecc..

 

Il contratto di affitto non è altro che l’accordo mediante il quale il titolare del diritto di proprietà cede il suo uso esclusivo all’utilizzo del bene casa in cambio di una controprestazione, di solito monetaria.

 

Questo ci fa capire che solo chi ha sottoscritto il contratto di locazione, e quindi Tizio e Caio avranno titolo per richiedere l’iscrizione nell’anagrafica condominiale. Al momento, non approfondiamo i poteri dell’Amministratore, nell’ipotesi in cui la sua richiesta di documentazione rimanga inevasa da parte del titolare del diritto. Questo aspetto lo approfondirò in una futura consulenza.

 

Ospitalità temporanea o duratura, quali gli elementi che caratterizzano la convivenza?

 

Andiamo, invece, a capire meglio gli aspetti che possono incidere nel momento in cui si ospitano delle persone. Una volta, infatti, che il soggetto è diventato titolare egli gode di tutti i diritti e doveri inseriti all’interno del contratto.

 

Attenzione che un eventuale divieto ad ospitare persone terze non è consentito dalla legge. Vi è, infatti, una violazione di principali diritti sanciti nella costituzione, in primis quello della solidarietà.

 

Tornando, quindi, alla fattispecie reale, se Caio ospita la sua fidanzata, pur non essendo titolare di un diritto di proprietà, potrà ospitarla temporaneamente senza nessun problema. E senza conseguentemente nessun obbligo di comunicazione ai fini anagrafica condominiale.

E nel caso di ospitalità per un lungo periodo?

Nulla quaestio! Cioè nessun problema, in tal senso ha dichiarato al Corte di Cassazione:

 

E' pertanto nulla la clausola di un contratto di locazione nella quale, oltre alla previsione del divieto di sublocazione, sia contenuto il riferimento al divieto di ospitalità non temporanea di persone estranee al nucleo familiare anagraficica.. (Corte di Cassazione n. 14343 del 2009)

 

Pubblica sicurezza e convivenza di fatto

 

Alcuni ritengono che bisogna dare comunicazione alla pubblica sicurezza in base alla norma prevista dall’art. 12 del Decreto Legge 21 marzo 1978, n. 59

 

Chiunque ceda la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consenta, per un tempo superiore ad un mese, l’uso esclusivo o parte di esso ha l’obbligo di comunicare all’autorità di Pubblica Sicurezza, entro 48 ore dalla consegna dell’immobile, la sua esatta ubicazione, le generalità dell’acquirente, del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento che deve essere richiesto all’interessato

 

Il primo errore è quello che ci si dimentica che l’ospite non ha nessun titolo. Quindi, mancando la titolarità di un diritto reale sulla cosa, manca il presupposto logico per la comunicazione. Inoltre, il termine “parte” non si riferisce ad una sembianza di contitolarità, quale potrebbe avere l’ospite che viva per un lungo periodo nello stesso immobile, ad occhi esterni, ma quel termine deve essere riferito all’uso esclusivo che si ha di una “parte” dell’immobile.

Infatti, la contitolarità è un elemento che può esserci come non può esserci. Caio può far diventare contitolare del rapporto di locazione la sua fidanzata. Come può benissimo decidere di rimanere l’unico titolare.

E ciò dicendo, mi preme sottolineare, come non vada confusa la posizione di ospite con la posizione di convivenza di fatto, nell’ipotesi in cui, come nell’esempio, la fidanzata rimanga ospite di Caio per lungo tempo.

 

La fattispecie delle relazioni che si instaurano tra le coppie in convivenza è stata recentemente disciplinata dalla c.d. legge Cirinnà. Questa legge presuppone un primo ed indispensabile procedimento formale, l’iscrizione anagrafica della convivenza di fatto secondo un iter amministrativo istituzionalmente predisposto dal decreto del PdR 223/1989.

 

Questo significa che la convivenza di fatto non presuppone la convivenza ai fini legali.

 

Conclusioni su convivenza di fatto e comunicazione per l'anagrafica condominiale:

 

Si può dunque dire che chiunque sia proprietario o goda di altro diritto reale può ospitare chiunque voglia, animale o persona, nel rispetto, ovviamente, delle altre leggi in materia. Es: non si può ospitare un animale selvatico o una persona ricercata, si incorrerebbero in altre violazioni di legge.

Va inoltre chiarito che le disposizioni inerenti la comunicazione alla pubblica sicurezza sono state assorbite dalla normativa prevista dal D.L. n.70/2011 convertito in legge 160/2011, assolta quindi tramite l'obbligo di registrazione contratti.

Se una persona viene ospitata per un lungo periodo non è detto che vi sia una convivenza legale, perché seppur in presenza di una convivenza di fatto, manca il requisito della volontarietà a palesare il rapporto.

E la legge non pone obblighi in tal senso, non potendo intromettersi in una questione appartenente alla sfera privata di ciascun cittadino.

Dunque se non si è in questa ipotesi, convivenza di fatto palesata, non si può né richiedere, né obbligare, tornando all’esempio, ad avere le generalità della fidanzata di Caio ai fini dell’iscrizione nell’anagrafica condominiale.

 

 

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