Mercoledì, Luglio 26, 2017

spese ascensore tra proprietario ed affittuario

Oggi cercheremo di capire come correttamente ripartire le spese tra inquilino e proprietario in merito alla voce ascensore.

Vedremo anche un la procedura per verificare in capo a chi realmente ricadono gli oneri.

 

IL CASO:

 

Prima di tutto cerchiamo di capire cosa è ed il suo funzionamento. L’ascensore è un macchinario che fin dalla sua invenzione ha avuto lo scopo di agevolare l’uso degli spazi in verticale. Oggi ce ne sono di diversi tipi e modelli ma quello che è importante ricordare è che viene esplicitamente inserito dalla legge tra i beni comuni in condominio ai sensi dell’art.1117 c.c.

Attenzione però che tale vincolo sussisterà solo se l’installazione dell’ascensore è contestuale alla costruzione dell’edificio, altrimenti le regole saranno diverse e le analizzerò in un'altra consulenza.

 

ANALISI:

 

L’articolo che nel codice civile parla di ripartizione degli oneri dell’ascensore è il 1124 del codice civile:

 

Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

 

L’articolo si riferisce pure alle scale ma oggi ci soffermeremo solo sugli ascensori. Quando vengono realizzate le tabelle millesimali, il tecnico incaricato dovrà porre attenzione alla conformazione dell’edificio ed al rispetto di questo articolo.

È capitato che alcune tabelle non tenessero in considerazione le unità al piano terra o al seminterrato. Non tenere conto di queste unità porta ad un errata ripartizione degli oneri ed alla possibilità che qualunque condomino possa richiedere una revisione-correzione delle medesime tabelle.

 

Cerchiamo di andare a capire come questo articolo incide nei rapporti tra inquilino e locatore.

Esiste una regola certa (che vedremo tra poco), tutto però dipende dalla libera autonomia negoziale che si instaura tra le parti. Cioè bisognerà andare a guardare non solo il titolo che sta alla base del rapporto tra Tizio e Caio ma anche il titolo di acquisto del proprietario.

 

Voglio, infatti, ricordare che nel titolo di acquisto (a titolo originario o derivativo) può sussistere un esonero totale o parziale da questa specifica spese. Ad esempio costruttore che alienando l'immobile ha esentato l'acquirente da questa spesa.

 

 

Verificato questo, se sussiste l’onere in capo al proprietario, bisognerà verificare il contratto di affitto. Verificare se vi sono accordi specifici su chi debba pagare queste spese o se vi sono allegate le nuove tabelle di riparto spesa che ultimamente vengono allegati proprio per evitare conflitti in merito agli oneri che ciascuna parte deve sostenere in ambito condominiale.

Esistono diverse tabelle e quindi sarà importante verificare quale sia quella realmente allegata al contratto e ripartire la spesa.

Cosa fare se invece nulla è inserito nel contratto?

In questo caso sarà utile rifarsi all’art. 1576 c.c che stabilisce gli oneri di legge a carico del conduttore.

 

Il locatore deve eseguire, durante la locazione tutte le riparazioni necessarie , eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore..

 

Non possiamo non tener conto, inoltre, della legge 392/78 che disciplina i rapporti in merito alle locazioni, nello specifico dell'art.9

 

Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta.

 

Infine, non dobbiamo dimenticarci alcuni elementi ulteriori ma che incidono nell'obbligo o meno di sopportare le spese voce ascensore:

Se in un edificio ci sono più ascensori, ciascuna scala parteciperà esclusivamente ai costi di manutenzione e di messa in sicurezza del proprio ascensore. Onere così ripartito in rispetto del principio del condominio parziale oltre che della ripartizione secondo l’uso.

 

CONCLUSIONE:

Proprietario ed inquilino devono contribuire agli oneri derivanti dall'uso e dalla proprietà pro-quota dell’ascensore.

Per fare ciò si dovrà tenere conto delle tabelle millesimali e dei titoli di acquisto e degli accordi nel contratto di affitto.

L’Amministratore dovrà inviare la richiesta della quota esclusivamente al proprietario, unico soggetto con cui il condominio si rapporta. A meno che non vi siano accordi diversi tra Amministratore e proprietario che consentano di distinguere le voci ed inviare per conoscenza una comunicazione all'inquilino (che poi effettuerà il pagamento per la propria parte).

 

 

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