Domenica, Maggio 28, 2017

 

Oggi andremo ad analizzare un caso in cui il costruttore di un edificio si rifiuta di effettuare le riparazioni al lastrico solare.

Cercheremo di capire se è obbligato o meno e come si inquadra la fattispecie.

 

IL CASO:

Il condomino sottostante al lastrico lamenta infiltrazioni derivanti da quest'ultimo. 

Il costruttore si rifiuta di intervenire poichè il proprietario dell'ultimo piano si è accollato il mutuo in fase di acquisto dell'immobile ma non ha pagato 3 rate.

Gli altri condomini temono di dover pagare le spese per questa diatriba tra costruttore e proprietario dell'ultimo piano.

 

ANALISI:

Innanzitutto è utile chiarire cosa si intende per lastrico solare:

 

Quella parte dell'edificio a sua conclusione verticale che funge da tetto ed è calpestabile.

 

In semplici parole √® la parte pianeggiante degli edifici pi√Ļ alti, si distingue dai tetti a spiovente perch√® √® come se fosse uno spazio piano alla sommit√† dell'edificio.

Dobbiamo anche distinguerlo dalla terrazza a livello che invece prevede che sia una prosecuzione dell'appartamento insito nell'ultimo piano.

Una volta chiarito cosa sia bisogna capire e fare la distinzione tra una sua proprietà esclusiva e condominiale:

 

√ą condominiale se appartiene pro quota a tutti i proprietari delle singole parti private esprimibile attraverso la tabella millesimale.

√ą di propriet√† individuale se vi √® un titolo che assicura l'esclusivit√† ad uno o pi√Ļ proprietari escludendone altri.

 

Il problema che dobbiamo affrontare è cercare di capire chi in questa fattispecie possa avere ragione.

Occorre dunque chiarire che sul costruttore ricadono responsabilità ed obblighi che la legge prevede in merito ai vizi costruttivi.

 

I vizi cui è responsabile il costruttore sono soggetti alla prescrizione ordinaria decennale (art.1669 c.c.)

 

Ricordo che la denuncia va fatta a pena di decadenza entro 1 anno dalla scoperta. Su questo punto mi riservo una specifica consulenza.

Cosa dunque si può fare nella fattispecie concreta che stiamo analizzando?

Il comportamento di morosità che il costruttore lamenta potrebbe essere giustificato solo dalla natura del contratto di accollo: 

 

Si ricorda, infatti, che l'accollo può prevedere una totale liberazione del debitore originario o meno.

 

Questo significa che il mutuo del costruttore è stato frazionato e che una parte è stato acquistata dal futuro proprietario dell'immobile.

Bisogna ricordare che di solito le Banche non concedono la liberazione dell'originario debitore. Lo scopo è proprio quello di avere maggiori tutele e garanzie al soddisfacimento dei loro crediti.

 

 

CONCLUSIONE:

 

Sebbene dunque, il costruttore possa diciamo avere dei motivi di contestazione verso l'acquirente moroso. 

Ciò non toglie che egli possa risultare egualmente responsabile per diversa ragioni:

 

1) Il costruttore resta solidamente obbligato in relazione al mutuo
2) Se la banca dovesse agire, agirebbe prima con lo stralcio del contratto di accollo del proprietario e poi agirebbe contro il costruttore.
3) Ovviamente si dovrà fare riferimento al contratto ed alle eventuali clausole

 

 Questo significa che il costruttore a prescindere dai rapporti con i singoli proprietari ed a prescindere dalla loro solvibilità o meno risponde dei vizi della cosa costruita non potendo collegare due fattispecie non collegabili.

Infatti non ci troviamo dinanzi ad eventuali eccezioni o accertamenti incidentali che il costruttore può sollevare in fase di giudizio, in quanto manca un nesso tra l'una e l'altra fattispecie in concreto.

 

I condomini, singolarmente o dietro delibera assembleare, potranno dunque invitare il costruttore alle dovute riparazioni

Nel caso non lo facesse potranno agire giudizialmente per la tutela di una parte condominiale dell'edificio.

 

E se il lastrico solare fosse di proprietà esclusiva? Anche in questo caso la responsabilità non viene meno, in quanto il costruttore resta responsabile non solo dell'intero edificio ma anche di una sua parte:

 

Cassazione civile , sez. II, sentenza 12.04.2012 n¬į 9119.

 

Questo vale in particolar modo per il tetto in quanto esso sebbene di proprietà esclusiva funge da copertura per l'intero edificio. 

Va ricordato, infatti, che in fase di alienazione il venditore risponde nei confronti dell'acquirente dei vizi presenti.

Dunque a prescindere da chi sia proprietario del lastrico solare il costruttore dovrà ottemperare all'obbligo di riparare il bene alienato. 

Unica eccezione a quanto detto nell'ipotesi in cui il costruttore non ha ancora alienato le u.i. e quindi potrà decidere autonomamente se effettuare le riparazioni, questa scelta dipenderà dunque se sarà sua volontà alienare in futuro gli appartamenti, non potendolo fare in presenza di vizi.

 

 

 

 

 

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