La Corte di Cassazione stabilisce che il cortile condominiale non può essere utilizzato ad uso esclusivo..

La Cassazione, con la sentenza numero 28 972 del 17 dicembre 2020 esclude che i condomini possano far sorge un diritto reale di uso esclusivo di una parte comune relativamente ad un cortile condominiale.

Ci troviamo, infatti, innanzi ad una parte comune e la costituzione di un diritto reale costituisce violazione dei principi stabiliti negli articoli 1102 e 1117 del codice civile.

L'uso esclusivo di parti comuni in condominio è possibile?

Bisogna evidenziare come la categoria dei diritti reali nell'ordinamento italiano rappresenta una categoria a numero chiuso

Su tali basi la Suprema Corte, infatti, afferma:

"la pattuizione avente ad oggetto la creazione del cosiddetto Diritto reale di uso esclusivo su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell'edificio, mirando alla creazione di una figura, atipica di diritto reale limitato tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune sancito dall'articolo 1102 codice civile, è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico del numero clausus dei diritti reali e della tipicità di essi. Restando ovviamente riservata legislatore la facoltà di dar vita a nuove figure che arricchiscano i tipi reali normativi".

La Corte di Cassazione, dunque, esclude la possibilità che si giunga ad una pattuizione avente ad oggetto la creazione del cosiddetto Diritto reale di uso esclusivo su una parte del cortile condominiale, costituente perciò parte comune dell'edificio.

La sentenza in oggetto afferma inoltre che tale ipotesi non è ammissibile, sulle sulla base della ragione che :.

" mirando alla creazione di una figura tipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall'articolo 1102 del codice civile".

Può esistere un diritto reale esclusivo su parti comuni condominiali?

In realtà la Corte di Cassazione si è espressa su una linea tendenziale a questa già con altre due diverse sentenze nella prima aveva fermato che:

" non possono avere un applicazione generale è illimitata, la costituiscono figure ammissibili soltanto nei casi previsti dalla legge" (Cass.141/51),

in riferimento a obbligazioni reali e ad obbligazioni propter rem, ed una seconda sentenza la quale affermava che:

" stante il principio di tipicità dei diritti reali, è impossibile rimettere tout-court alla scelta dei privati la creazione di figure di proprietà che presentino uno sdoppiamento tra la titolarità formale e quella sostanziale dei beni o forme di associazione tra titolarità e legittimazione" (Cass.n.3128/2020)

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