Oggi analizziamo un caso concreto in cui una delibera di lavori straordinari viene approvata nell'ambito dell'ordine del giorno "Varie ed eventuali" senza l'indicazione di chi ha votato, del progettista, del capitolato, senza gara di appalto e solo con l'indicazione che l'assemblea approva i lavori dando potere al consiglio di condominio di decidere il tutto.

Il procedimento mediante il quale si deliberano dei lavori straordinari prevede che l'Amministratore convochi l'assemblea con all'Ordine del giorno il tema di cui si andrà a trattare.

Scopo dell'indicazione è informare i condomini e chiarire l'argomento che si andrà a discutere. Dopo la convocazione si spiegano i motivi che sono alla base del necessario intervento e si valutano i preventivi che i condomini portano. Scopo è quello di analizzare la bontà della ditta, il prezzo, gli adempimenti fiscali e contributivi e quindi come si rapportano rispetto al capitolato redatto in precedenza. Si nomina il Direttore dei Lavori ed eventualmente se necessario le altre figure previste nel caso di lavori edili o in presenza di altre imprese o dipendenti condominiali e "dulcis in fundus" si ripartiscono le spese una volta che l'assemblea ha deliberato ed approvato i lavori.  

Nel caso che stiamo affrontando oggi siamo di fronte ad una delibera invalida per diversi motivi.

1) Scaturisce dalle "varie ed eventuali" , ordine del giorno non più ammesso in quanto non informa chiaramente e preventivamente i condomini su cosa sia andrà a deliberare. Consolidata giurisprudenza ha chiarito il ruolo dell'ordine del giorno così come della necessità che i condomini sappiano gli argomenti da discutere così da essere preparati sull'argomento.

2) Viene leso il principio che sta alla base del rapporto di mandato, cioè che l'Amministratore deve agire "pater familias" e quindi sempre nell'interesse della compagine. Lui viene nominato per questo incarico e non per agevolare l'impresa di Tizio o per far fare i comodi a Caio

3) Non esistono deleghe in bianco in ambito di rapporto di mandato tra compagine assembleare e consiglieri condominiali, tale delega non si può estendere fino a tale limite. Infatti il ruolo del consiglio di condominio è circoscritto a funzioni "consultive e di controllo". Come dire l'organo deliberativo è esclusivamente l'assemblea. Inoltre anche se vi fosse una norma che derogasse nel regolamento essa contrasterebbe con la ratio della norma che vuole il consiglio come organo di assistenza e non come organo che si sostituisca all'assemblea..

La domanda principale da porsi riguardo la delibera è se essa è nulla o annullabile. Da tale scelta infatti derivano conseguenze diverse, specialmente per quanto riguarda l'impugnabilità. A mio parere, essa è nulla!

Giurisprudenza e sentenze della Cassazione hanno stabilito la nullità delle delibere assembleari quando sono prive degli elementi essenziali, con oggetto estraneo alle competenze assembleari, con oggetto illecito. Infatti oltre ad essere stata deliberata senza che i condomini ne fossero informati prima, non indica chi ha votato a favore o contrario ed incide direttamente sui singoli condomini 

“debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto” (Cass., S.U., n. 4806 del 2005) 

Nel nostro caso la delibera, a mio parere è nulla perchè priva dell'indicazione dei votanti, così che non sia possibile capire chi è stato favorevole, chi contrario, chi assente. Oltre al fatto che lede gli interessi della compagine condominiale.

Il problema che si pone è capire se l'invalidità sia che sia nulla che annullabile operi "ope legis" o "ope iudicis", cioè se opera direttamente o dietro provvedimento del giudice. Nel caso di vizi annullabile l'impugnazione prevede proprio la necessità del provvedimento del giudice. Nel caso di vizi nulli, la questione non muta.

Bisogna infatti comprendere che in ambito annullabilità la decisione del giudice è necessaria perchè deve dirimere una controversia sul fatto che la delibera sia valida o invalida.

Nel caso invece di nullità, pur nell'ipotesi in cui essa è palese in caso di mancata collaborazione da parte dell'Amministratore sarà necessario il provvedimento del giudice.

Tornando al caso che stiamo analizzando:

Se l'Amministratore capisce di aver portato l'assemblea ad una deliberazione nulla e dunque priva di effetti, riconvocherà l'assemblea con ordine del giorno e con il rispetto di tutta la procedura prima descritta.

Se invece insisterà nel suo errore, il condomino pur ritenendo la delibera nulla e a prescindere che tale vizio sia più o meno palese, ricorrerà in giudizio dove il giudice deciderà e se vi è nullità ne ravviserà l'esistenza con sentenza di mero accertamento

Infine, va ricordato che in caso di delibere nulle non vi sono restrizioni riguardo a chi può impugnare la delibera, la legge infatti consente a chiunque di farlo, anche a chi ha votato a favore.

Ad ogni modo la decisione in caso di contrasto spetterà al giudice il quale potrà optare sia per ravvisare la nullità che l'annullabilità in quanto guidato dal suo libero convincimento nell'interpretazione della legge.

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