Analizziamo la fattispecie in cui a seguito di infiltrazioni da una balconata aggettante si verifica il crollo del soffitto sottostante e cerchiamo di individuare su chi ricade la responsabilità.

Il tema della responsabilità concorrente del condominio con il proprietario o usuario esclusivo di un lastrico solare o di una terrazza a livello per i danni da infiltrazione nell'appartamento sottostante è un argomento molto dibattuto in ambito giuridico e immobiliare. In base alla giurisprudenza consolidata, la responsabilità della manutenzione e della gestione di queste strutture è condivisa dal condominio e dal proprietario o usuario esclusivo, a seconda delle caratteristiche strutturali e funzionali del lastrico solare o della terrazza a livello. Il codice civile, nell'articolo 1126, stabilisce che la responsabilità concorrente del condominio e del proprietario o usuario esclusivo sussiste solo se il lastrico solare o la terrazza a livello, indipendentemente dalla proprietà o dall'uso esclusivo, svolgono una funzione di copertura del fabbricato o di più unità immobiliari. Questo significa che se la terrazza a livello svolge una funzione di copertura, allora anche il condominio sarà tenuto a contribuire alle spese per la sua manutenzione. La giurisprudenza ha stabilito che, per avere una terrazza a livello equiparata al lastrico solare ai fini dell'articolo 1126 del codice civile, la terrazza deve consistere in una superficie scoperta posta alla sommità di alcuni vani e svolgere una funzione di copertura del fabbricato. Al contrario, nel caso di un balcone aggettante, le spese di restauro restano a carico esclusivo dei proprietari delle unità immobiliari corrispondenti, poiché i balconi non svolgono alcuna funzione di sostegno né di copertura dell'edificio, ma sono considerati elementi accidentali. La questione della responsabilità concorrente del condominio con il proprietario o usuario esclusivo di un lastrico solare o di una terrazza a livello per i danni da infiltrazione nell'appartamento sottostante dipende dalle caratteristiche strutturali.

In caso di crollo del soffitto di un appartamento sottostante ad una balconata che funge anche da copertura degli immobili ai piani inferiori, la questione è stata affrontata dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere nella sentenza n. 2914 del 20 luglio 2022, che ha stabilito che la responsabilità per i danni all'unità immobiliare sottostante è a carico del proprietario della balconata.

La vicenda giuridica che coinvolge diverse parti interessate

La questione delle infiltrazioni alla pavimentazione di una balconata aggettante che hanno causato il crollo del soffitto del salone sottostante è una vicenda complessa che coinvolge diverse parti interessate e comporta importanti implicazioni giuridiche. In questo caso, è stato accertato che l'infiltrazione d'acqua proveniente dalla balconata ha causato il crollo del soffitto del salone, situato al piano inferiore. I proprietari dell'appartamento interessato dal crollo hanno dovuto effettuare lavori di riparazione urgenti e hanno subito un ulteriore danno perché il conduttore è stato costretto ad abbandonare l'appartamento in modo tempestivo. In questa situazione, i danneggiati ritenevano responsabili non solo il proprietario della balconata ma anche il condominio. La balconata in questione era più profonda dei balconi sottostanti e fungeva da copertura dell'intera ala, motivo per cui i danneggiati ritenevano che il condominio fosse responsabile dell'evento e dei relativi costi. Di conseguenza, i proprietari dell'appartamento hanno citato sia il proprietario della balconata che il condominio avanti al Tribunale, chiedendo di dichiarare i convenuti responsabili delle infiltrazioni e di condannarli al pagamento dei costi sostenuti e al risarcimento dei danni subiti. Il condominio si è costituito in giudizio e ha negato ogni addebito, ritenendo che, in base all'art. 1125 c.c., la responsabilità dell'accaduto e i relativi oneri economici dovessero essere ripartiti esclusivamente tra i proprietari dell'appartamento, il proprietario della balconata e il condominio. Questa vicenda pone in luce la complessità delle questioni giuridiche relative alle infiltrazioni e al crollo del soffitto in un contesto condominiale. Il Tribunale sarà chiamato a prendere una decisione in merito alla responsabilità delle parti coinvolte e a quantificare i danni subiti dai proprietari dell'appartamento.

È importante che i proprietari di appartamenti e i condomini prestino attenzione alla manutenzione degli elementi condominiali, come balconi e tetti, per evitare situazioni come questa. La prevenzione è sempre la migliore soluzione per evitare danni e per proteggere la sicurezza degli abitanti del condominio

In questo caso, è importante tener presente il principio di responsabilità concorrente, stabilito dall'articolo 1126 del Codice Civile. Questo principio stabilisce che, in caso di danni causati da infiltrazioni, sia il proprietario o usuario esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello, sia il condominio, siano responsabili congiuntamente del danno subito dall'unità immobiliare sottostante. In questo caso specifico, si può affermare che la balconata in questione, essendo più profonda rispetto ai balconi sottostanti e funzionando anche come copertura dell'intera ala, possa essere equiparata a un lastrico solare. In tal caso, sia il proprietario della balconata che il condominio sarebbero responsabili congiuntamente delle infiltrazioni che hanno causato il crollo del soffitto. Tuttavia, la responsabilità non è sempre così facilmente determinabile. Infatti, in alcuni casi, il principio di responsabilità concorrente può essere messo in discussione, ad esempio nel caso in cui la balconata non svolga una funzione di copertura o se la sua manutenzione sia a carico esclusivo del proprietario. In ogni caso, il proprietario dell'appartamento danneggiato ha il diritto di chiedere il risarcimento dei danni subiti e dei costi sostenuti per le riparazioni urgenti. È importante, però, che la richiesta sia presentata nel modo corretto e che sia supportata da prove sufficienti per dimostrare la responsabilità dei convenuti.

La vicenda legata alle infiltrazioni e al crollo del soffitto può essere complessa e può implicare una serie di questioni giuridiche e di fatto che devono essere esaminate con attenzione. Tuttavia, in base al principio di responsabilità concorrente stabilito dall'articolo 1126 del Codice Civile, sia il proprietario della balconata che il condominio possono essere ritenuti responsabili delle infiltrazioni e del danno subito dall'appartamento sottostante. La richiesta di risarcimento dei danni e dei costi sostenuti dovrà essere presentata nel modo corretto e supportata da prove sufficienti per dimostrare la responsabilità dei convenuti

L'impatto sulla vita dei danneggiati e la necessità di riparazioni urgenti

In questo caso specifico, la balconata aggettante presente nel condominio non poteva essere considerata alla stregua di un solaio o di un soffitto, in quanto non sosteneva il peso del pavimento superiore, ma costituiva un elemento strutturale autonomo, avente funzione di copertura per la porzione di edificio sottostante. Pertanto, la responsabilità per la manutenzione e la riparazione della balconata aggettante, e per le eventuali conseguenze derivanti da difetti o malfunzionamenti, doveva essere attribuita al solo proprietario della stessa, ai sensi dell'articolo 918 del Codice Civile. Inoltre, il Tribunale ha rilevato che, in virtù delle particolari caratteristiche della balconata aggettante, la normativa stabilita dall'articolo 1125 non poteva essere applicata in modo automatico, senza una attenta valutazione delle peculiarità della singola situazione. In questo modo, il Tribunale ha evidenziato come sia importante, in casi simili, effettuare una approfondita analisi della realtà immobiliare oggetto di controversia, al fine di poter identificare la normativa più appropriata e giusta da applicare. Inoltre, è stato sottolineato che, nella valutazione della responsabilità per gli eventuali danni causati da infiltrazioni o crolli, occorre tener conto non solo della normativa civilistica, ma anche delle eventuali norme tecniche e di prevenzione incendi vigenti, nonché delle prescrizioni previste dai regolamenti condominiali.

Il caso dell'infiltrazione alla pavimentazione della balconata aggettante e del conseguente crollo del soffitto del salone sottostante ha messo in luce la delicatezza delle questioni relative alla responsabilità per danni causati da elementi strutturali negli edifici condominiali, e l'importanza di un'attenta valutazione delle norme applicabili in ogni situazione specifica.

La questione della responsabilità del proprietario della balconata e del condominio

L'applicabilità dell'articolo 1126 c.c. riguarda la responsabilità per i danni riscontrati ai soffitti e alle pareti dei locali che si trovano direttamente sotto una balconata o un balcone-terrazzo. Il Tribunale ha stabilito che tale responsabilità va attribuita sia al proprietario del balcone-terrazzo sia al condominio, in proporzioni stabilite dall'articolo 1126 c.c. Il proprietario esclusivo della balconata è tenuto agli obblighi di custodia del bene, in quanto si trova in rapporto diretto con esso e non ne esegue la necessaria manutenzione. Il condominio, d'altra parte, è tenuto a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relative alle parti comuni dell'edificio, in base agli articoli 1130 e 1135 c.c.

In particolare, se la balconata aggettante funge anche da copertura per gli appartamenti ai piani inferiori, il proprietario esclusivo del balcone-terrazzo risponde per i danni causati al condomino sottostante nella misura del 1/3, mentre il restante 2/3 è a carico del condominio, a meno che non sia dimostrato che le infiltrazioni sono riconducibili esclusivamente al proprietario del balcone-terrazzo.

CONCLUSIONE

L'applicabilità dell'articolo 1126 c.c. stabilisce la responsabilità per i danni causati dalla balconata o dal balcone-terrazzo, che è condivisa sia dal proprietario che dal condominio. Tuttavia, la proporzione di tale responsabilità dipende dalle circostanze specifiche del caso, come la funzione della balconata o il grado di manutenzione eseguita dal proprietario.

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