Andiamo ad analizzare una particolare situazione, quella della c.d. “prorogatio imperii”. Vedremo cosa significa e quali sono i risvolti applicativi e normativi anche nell’ambito del condominio c.d. “minimo”.

 

La terminologia ha origine nell’antica roma:

Istituto tipico dell’età repubblicana consistente nell’attribuzione, a magistrati decaduti dalla carica, del compito di portare, comunque, a termine campagne belliche in corso, o di proseguire nell’amministrazione delle province conquistate.

 

Quale valore dare alla prorogatio imperii dell’amministratore di condominio?

 

Attualmente il significato che dottrina e giurisprudenza hanno voluto dare al termine è simile.

Lo scopo è di evitare che il ritardo nella nomina di una carica pregiudichi il funzionamento dell’organo.

Questa definizione ci aiuta a comprendere che in ambito condominiale, sebbene sul punto siano nate diverse teorie nei corso degli anni, di fatto non esiste una persona giuridica. Conseguentemente l’organo a cui ci si riferisce nella definizione è l’assemblea, mentre la nomina della carica è riferita all’amministratore di condominio, mero esecutore della volontà assembleare.

 

Prorogatio imperii amministratore di condominio, quale valore?

 

Come evidenziato ricade sull’assemblea condominiale l’onere di nominare un amministratore. Tale onere nello specifico è previsto per gli edifici immobiliari in cui siano presenti più di 8 proprietari. (Legge 220/2012)

Poniamo il caso dunque che il mandato di un amministratore scada a dicembre. Sarà suo onere convocare l’assemblea annualmente e richiedere il voto sulla sua conferma o nomina (ex art. 1135 c.c.). Nell’ipotesi in cui non si formi una maggioranza a favore della sua conferma e/o per la nomina del suo successore si ricorre all’istituto della prorogatio imperii. Il legislatore nulla dice sul merito della durata, bisogna quindi ricorrere ai criteri generali per addivenire ad una soluzione concreta e secundum legem

Compito della dottrina è l’individuazione delle vie interpretative tali da poter giungere ad una normazione della fattispecie anche e soprattutto quando la legge è carente e/o poco chiara.

L’interpretazione delle norme è la via principale per giungere ad una soluzione. Ed è di fatto ciò che svolgono sia la dottrina che i giudici in fase di decisione sul merito.

Nel silenzio della legge si può ricorrere dunque all’istituto della prorogatio imperii ed è applicabile per analogia di materia, la disciplina che viene applicata nell’ambito del Diritto amministrativo.

Gli organi amministrativi non ricostituiti nel termine sono prorogati per non più di 45 giorni, decorrenti dal giorno della scadenza del medesimo (legge n. 444 del 15 luglio 1994).

Va infatti ricordato che durante il periodo di prorogatio imperii :

Possono essere adottati “solo ed esclusivamente” atti di ordinaria amministrazione. Mentre gli atti urgenti ed indifferibili potranno essere adottati solo con indicazione dei motivi di urgenza e di indifferibilità.

 

 

La prorogatio imperii dell’amministratore di condominio ha durata di 45 giorni?

 

Possiamo dunque giungere ad una prima conclusione, per via analogica, di un termine di 45 giorni della prorogatio imperii. Termine rispettoso del criterio generale di diligenza pater familias che deve guidare l’operato dell’amministratore di condominio e rispettoso della struttura normativa che lo Stato ha previsto per gli organi amministrativi in generale.

In tal senso bisogna analizzare le conseguenze della mancata nomina di un successore sia nel caso in cui ci si trovi dinanzi ad un condominio di normali dimensioni, sia nel caso in cui ci si trovi dinanzi ad un condominio in cui la nomina dell’amministratore ex legge 220/2012 non è obbligatoria.

Nella fattispecie in cui l’amministratore voglia rinunciare all’incarico o non si formi una maggioranza sulla sua revoca e conseguentemente non vi sia una delibera sul suo rinnovo o sul suo sostituto si avrà prorogatio imperii.

L’amministratore in prorogatio imperii avrà la possibilità di disciplinare l’ordinaria amministrazione. E potrà svolgere atti di straordinaria amministrazione solo se necessari, urgenti ed improrogabili. Sarà suo onere convocare (per analogia entro i 45 giorni) una nuova assemblea per la conferma o la nomina di un nuovo amministratore.

Immaginiamo però che l’amministratore voglia rinunciare al suo incarico senza dilazioni ulteriori. Egli dovrà semplicemente convocare un assemblea con all’OdG come punto : Nomina Amministratore.

Nello specifico non è nemmeno necessaria a rigore normativo la necessità di indicare che le dimissioni sono irrinunciabili, in quanto l’incarico di amministratore ha durata annuale (ex art. 1135 c.c.)  e la non presentazione di un preventivo per l’incarico, automaticamente comporta la non presentazione della propria candidatura alla carica.

 

L’amministratore dimissionario in prorogatio imperii e la messa in mora dei condomini

 

In merito alla fattispecie che stiamo analizzando alcuni studiosi hanno evidenziato come in assenza di una chiara volontà dell’assemblea sia necessaria la possibilità di mettere in mora uno o più condomini per la nomina di un successore e per la consegna della documentazione. E giungono alla conclusione che il dimissionario resti in carica fino alla nomina di un successore. Conclusione alquanto errata, a mio modesto parere, perché di fatto cosa accadrebbe se la compagine assembleare non nomina nessun successore? L’amministratore dimissionario resta in carica in prorogatio sine die ?

Innanzitutto bisogna tenere a mente che alla base del rapporto tra amministratore ed assemblea vi sta la volontà delle parti. Il rapporto che lega amministratore e condominio è un rapporto di mandato, rientrante nell’ambito della disciplina contrattualistica civile e basata sulla reciproca volontà delle parti. La conseguenza è che in assenza della volontà di una delle parti viene meno uno degli elementi essenziali del contratto.

Infatti, le dimissioni dell’amministratore in carica hanno efficacia dal momento della loro comunicazione poiché sono da ricomprendersi tra gli atti unilaterali recettizi ex art. 1727 e 1747 c.c. Non serve una delibera. Non serve il consenso della controparte. Certo nulla vieta che le parti possano accordarsi sulle metodologie ed i tempi della dimissione. Ed anzi ciò è consigliato per evitare azioni di risarcimento danni nel caso di dimissioni improvvise non giustificate o comunque non preventivamente comunicate. Ecco perchè ex diligentia pater familias l'amministratore dimissionario deve comunque convocare un assemblea. 

Bisogna puntualizzare come la messa in mora dei condomini per nominare un nuovo amministratore non ha valore. Da un lato perché è utilizzabile in via analogica la disciplina prevista dal diritto amministrativo, dunque nei successivi 45 giorni dalla data delle dimissioni o dalla conclusione del mandato annuale, l’amministratore guiderà il condominio all’assemblea che dovrà nominare il sostituto. Qualora il tale sede non si formalizzerà alcun successore in ogni caso il suo incarico non si protrarrà oltre tale termine.

Infatti, ritenere che una prorogatio imperii vada oltre i 45 giorni e sia dunque sine die, significa dare all’istituto un valore oltre quello riconosciuto dalla legge. Il valore è di strumento deflattivo di una situazione di vuoto amministrativo. Lo scopo è quello di evitare che nessuno gestisca il condominio. Ma tale scopo deve relazionarsi con la volontà delle parti e con gli oneri assembleari. Ritenere, infatti, che il dimissionario resti in carica fino a quando l’assemblea non si accorderà su un nuovo nominativo significa scaricare le conseguenze di un comportamento negligente dell’assemblea in capo all’amministratore dimissionario.

Dall’altro lato perché bisogna evidenziare un elemento caratteristico della messa in mora:

La messa in mora costituisce uno strumento che mette in relazione diritti ed obblighi reciproci tra due soggetti, usualmente creditore e debitore. Tale fattispecie non è utilizzabile in tale sede poiché non vi è una relazione diretta di diritto/dovere tra amministratore e singolo o più condomini.

Infatti in relazione alla nomina amministratore, tale onere non ricade esclusivamente sull’assemblea. Inoltre in relazione alla documentazione assembleare, essa è di proprietà dei singoli condomini.

L’amministratore di condominio possiede la documentazione condominiale quale mero detentore (Cass. 1118/1969). La restituisce spontaneamente e qualora i singoli condomini non la vogliano la continua a detenere fino ai termini prescrizionali. Ad egli sarà sufficiente che metta per iscritto che i condomini si siano espressamente rifiutati di possedere la documentazione condominiale

 

Conclusioni sulla prorogatio imperii dell’amministratore di condominio

 

Possiamo dunque affermare che sia che l’amministratore dia le sue dimissione ante scadenza del mandato, sia che egli non presenti candidatura all’assemblea (nella convocazione ordinaria che annualmente deve rinnovare o nominare un amministratore), l’effetto imprescindibile che da luogo è quello della prorogatio imperii.

La procedura da seguire sarà, indicativamente sulla base di quanto esposto, la seguente:

1) L’amministratore dura in carica 1 anno e alla scadenza deve rimettere il suo rinnovo all’OdG della convocazione ordinaria.

2) Se non presenta la sua candidatura, egli è dimissionario e manca quindi la sua volontà per la stipulazione contrattuale del nuovo vincolo di mandato.

3) Se non si forma una maggioranza per il nuovo sostituto, interviene ad aiutare l’istituto della prorogatio imperii. L’amministratore dovrà convocare (in via analogica entro 45 giorni) l’assemblea per nominare il sostituto.

4) Qualora l’assemblea non nomini nessuno, il suo incarico comunque viene a risolversi. In quanto l’istituto della prorogatio imperii ha carattere straordinario.

5) Ricade ex art. 1135 c.c. sull’assemblea l’onere di nominare un amministratore. Non è esperibile la messa in mora in quanto non vi è una relazione reciproca di diritto/dovere tra amministratore ed assemblea.

6) La documentazione condominiale non potrà essere consegnata ai condomini ricorrendo allo strumento della messa in mora. In quanto anche qui viene meno la relazione diretta tra diritto/dovere tra amministratore e singolo o più condomini. Ed in quanto la documentazione è di “proprietà” dei condomini, e l’amministratore ne è mero “detentore”.

 

Il nuovo amministratore potrà agire con azione di restituzione in merito alla documentazione condominiale. Non è esclusa la possibilità che comunque ciascun condomino possa agire con azione di rivendica per l’ottenimento della documentazione.

Va fatto un ultima distinzione relativa al punto (4) :

a) Nel caso in cui ci si trovi in un condominio con 9 proprietari o più, l’amministratore dimissionario ex diligentia pater familias qualora l’assemblea non sia riuscita o non voglia nominare un sostituto non potrà ricorrere alla messa in mora. Perché la legge pone questo onere non solo in capo all’assemblea ma anche in capo allo stesso amministratore dimissionario, al quale viene posto l’obbligo di ricorrere alla nomina giudiziale (ex art.1129 c.c.)(vedi anche Cass. 7619/2006) Egli sosterrà le spese per la nomina e poi potrà richiederle al nuovo amministratore che le contabilizzerà a carico del condominio. L'amministratore dimissionario prospetterà tutto questo iter in modo che l'assemblea sia a conoscenza di tutto il procedimento e degli eventuali costi, così che nell'assemblea ordinaria si riesca a formare una maggioranza.

b) Nel caso in cui invece ci si trovi nel c.d. condominio minimo, non sarà necessario da parte sua ricorrere alla nomina giudiziale (Cass. 2246/1961) , sarà sufficiente convocare l’assemblea ordinaria e lasciare l’onere all’assemblea condominiale, anche nell’ipotesi in cui non raggiunga una decisione sul merito.

Quindi la messa in mora sarebbe ipotizzabile solo nei condomini con più di 9 proprietari ma se la legge ponesse l’onere solo a carico dell’assemblea. Ma come evidenziato dall’art. 1129 c.c., tale onere ricade anche sull’amministratore dimissionario e dunque per tale motivo non può utilizzarsi uno strumento “la messa in mora” che prevede la responsabilità oggettiva di un obbligazione esclusivamente a carico di un soggetto esterno.

Inoltre come detto in precedenza se i condomini non vogliono la documentazione condominiale, l’amministratore dimissionario la possiederà quale detentore fino a che un nuovo amministratore gliene faccia richiesta e comunque fino al termine prescrizionale ordinario.

 

 

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