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Oggi andiamo ad analizzare uno obbligo particolare che la riforma del condominio ha imposto all'Amministratore.

Cercheremo di capire quando è necessario osservare tale obbligo.

 

 

IL CASO:

Iniziamo con il riportare quanto dispone l'art.1129 al suo 14° comma:

 

L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.

 

 Soffermandoci sulla prima parte dell'articolo, troviamo che il legislatore ha imposto un obbligo di comunicazione di accettazione nomina da parte dell'Amministratore.

Ma questo nuovo onere è sempre obbligatorio?

 

ANALISI:

 

 In realtà no, infatti, dobbiamo ricordarci che il rapporto che si instaura tra Amministratore ed assemblea è una tipologia di contratto assoggettato alla c.d formula della proposta - accettazione.

Rientrano in questa formula una serie di contratti che in realtà poi possono anche far sorgere obblighi di diversa natura ma sui quali non occorre soffermarci ora.

Al momento è utile non andare oltre e capire che la formula proposta - accettazione si applica anche al mandato, istituto che regola la figura dell'Amministratore di condominio.

Quest'ultimo su richiesta dei condomini presenta il suo preventivo di gestione che è da intendersi come "proposta".

L'assemblea si riunisce e delibera e se vota favorevolmente è da intendersi come "accettazione".

 

Schema 1: Preventivo gestione (proposta) > delibera assemblea (accettazione) = Amministratore nominato!

 

Quando è dunque necessaria la successiva accettazione dell'Amministratore, così come configurato dalla legge?

Essa sarà necessaria in tutti quei casi in cui la delibera assembleare si costituisce come nuova proposta, ovvero quando vi sia una qualsiasi modifica al preventivo di gestione presentato.

 

Schema 2: Preventivo gestione (proposta) > delibera assemblea (accettazione se diminuisce compenso di 200) =>  Amministratore (invia accettazione a condominio) = Amministratore nominato! 

 

Vi sono poi altre ipotesi in lo "schema 2" trova applicazione, ad esempio quando l'Amministratore, per qualsiasi motivo non abbia presentato preventivo.

Un caso potrebbe essere quando l'assemblea una volta liberatosi del vecchio Amministratore decide di nominarne uno nuovo seduta stante.

 

CONCLUSIONE:

 

L'obbligo previsto dall'art.1129, inderogabile, è un obbligo che sussiste solo quando vi sono i presupposti per il suo adempimento.

Come spiegato non avrebbe senso, una volta presentato il preventivo, che l'Amministratore appena nominato inviasse un accettazione dell'accettazione assembleare.

Semmai, è proprio in questa ipotesi (schema 1) che ricade sull'assemblea l'obbligo di comunicare al neo eletto come si è conclusa l'assemblea.

Non può, infatti, a mio parere, addebitarsi a quest'ultimo l'onere di informarsi sull'esito ne eventuali lesioni derivanti da un tardivo passaggio di consegne se non avvertito della nomina dall'assemblea stessa.

A tal proposito è dunque consigliabile indicare nello stesso preventivo le modalità di comunicazione (a/r o mezzi equipollenti).

 

NOTA BENE:

 Nell'ipotesi dello schema 2, nel caso in cui l'Amministratore invia accettazione ma con una qualsiasi modifica a quanto deliberato dall'assemblea (es: accetto ma con riduzione di 150), si rientrerà nello schema 1 e dunque l'assemblea dovrà riunirsi per deliberare su questa a tutti gli effetti "nuova proposta".

 

 

 

 

 

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