La prima consulenza del 2016 che affronterò sul sito riguarda un caso concreto in merito ad una domanda di usucapione. Un condominio costruito negli anni '70 ha le tubazioni fognarie situate su un terreno adiacente, in quanto in quegli anni la rete fognaria pubblica passava sotto una strada limitrofa e non di fronte al condominio. Le tubazioni si rompono e nascono i primi problemi....

IL CASO:

Il condominio richiede l'intervento tecnico, da effettuare sul terreno adiacente. Il proprietario di tale terreno invita il condominio a spostare le tubazioni sul terreno di proprietà condominiale in quanto la rete fognaria rispetto agli anni '70 è stata estesa ed ora passa anche di fronte al condominio.

L'Amministratore ritiene che vi siano i presupposti per l'usucapione del fondo e domanda che diritti abbia il proprietario del fondo di richiedere lo spostamento delle tubazioni fognarie.

ANALISI:

Innanzitutto è bene inquadrare l'istituto dell'usucapione. Disciplinato dall'art. 1158 c.c.

La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento [957, 978, 1021, 1022, 1031] sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.

Fondamentale, dunque, sarà il possesso continuato di colui il quale successivamente vorrà richiedere l'usucapione. 

La legge pone poi diversi termini di tempo per far scattare l'usucapione, che variano a seconda della situazione, usualmente tale termine è di 20 anni. 

Il solo possesso però non basta, infatti, chiunque potrebbe in tal modo usucapire un bene.

Cerchiamo, quindi, di capire la ratio di questo istituto:

L'istituto dell'usucapione nasce con il solo fine di tutelare la proprietà, garantendone la trasferibilità tra i soggetti ed evitando e sanzionando il disinteresse del proprietario nella gestione della "res".

Questo ci porta a comprendere il ruolo indispensabile che svolge il proprietario. Egli non solo non deve avere conoscenza del comportamento del terzo che vuole usucapire il bene, ma inoltre deve avere disinteresse nella gestione del bene di sua proprietà.

Ricordo, infatti, che l'usucapione può colpire qualsiasi tipo di bene, mobile o immobile. Se il proprietario utilizza un bene, allora, starà di fatto esercitando il suo pieno diritto e potere di proprietà.

L'interferenza del terzo sarà dunque vista non ai fini di usucapione ma ad altri fini con svariate tipologie di reati, tutelabili nelle sedi opportune.

CONCLUSIONE:

Tornando al caso concreto, dunque, si può evidenziare che non esiste la possibilità di usucapire il bene. 

I motivi sono diversi:

1. Il primo è l'assenza del possesso. È vero ci sono le tubazioni fognarie al di sotto di quel terreno, ma ciò basta per indicare un possesso del fondo adiacente? No, in quanto come è stato detto all'inizio esiste un proprietario attivo ed il condominio non utilizza quel fondo in altri modi.
2. Il secondo motivo è la mancanza di inerzia del proprietario. Un soggetto fisico che esiste e che ha il possesso del fondo, gestendolo nel pieno del suo diritto di proprietà.
3. Il terzo motivo è l'assenza di ignoranza. Il proprietario è a conoscenza dell'esistenza delle tubazioni ed anzi invita il condominio a spostarle.

Dunque, su tali basi si può fondare la richiesta legittima del proprietario a spostare le tubazioni condominiali. Ricordo, infatti, che la proprietà si estende anche al di sotto del suolo calpestabile. 

La situazione giuridica di fronte alla quale ci troviamo potrà essere ricompresa tra le servitù fondiarie.

Attenzione, però, che cosa può accadere se invece di usucapire il fondo si voglia usucapire le tubazioni fognarie e quindi la servitù? In realtà, la legge ci chiarisce che le servitù non apparenti (come quelle fognarie, che sono interrate) non possono essere oggetto di usucapione. 

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