Oggi andiamo ad analizzare un caso concreto in cui un Amministratore di condominio dopo aver presentato un preventivo, in fase di bilancio chiede un aumento adducendo come giustificazione la rivalutazione Istat del suo onorario.

Cercheremo dunque di capire se ha agito bene e se i condomini possono deliberare su questa richiesta.

 

IL CASO:

 

La riforma del condominio ha inserito una novità nel panorama degli Amministratori di condominio.

L'art.1129 c.c. stabilisce infatti che:

 

L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.

 

La norma indica quindi un punto fermo nella predisposizione dei preventivi di gestione immobiliare. I condomini devono avere un documento certo che chiarisca le varie spese, e dunque analitico. Rispetto ai vecchi preventivi, formati anche da una sola pagina, quelli moderni dovrebbero essere più lunghi e complessi. Nella prassi si può optare per un preventivo più semplice che indichi la somma generale delle prestazioni senza specificarle e senza possibilità di richiederne un compenso separato.

Nel caso concreto che stiamo analizzando, l'Amministratore ha richiesto un aumento in base all'indice Istat. Un valore puramente numerico che rappresenta l'incremento o la decrescita dell'andamento inflazionistico nel nostro paese.

 

ANALISI:

 

Ciò significa che all'aumentare dell'inflazione il valore monetario diminuisce e dunque la valuta dovrà essere rivalutata. Scusate il gioco di parole ma in parole semplici è questo quello che accade.

Per questo motivo a tutela del valore monetario si inserisce la rivalutazione agli indici Istat per avere più denaro che però ha perso valore rispetto al mercato generale.

 

La prima questione che dobbiamo risolvere è capire se la richiesta dell'Amministratore è legittima oppure no.

Se l'Amministratore ha presentato ad esempio un preventivo di 1000 euro per la gestione, questo è il quantum dovrà essergli pagato.

 

Nel caso concreto l'Amministratore ha inserito l'aumento direttamente nel bilancio consuntivo che doveva essere approvato.

Alcuni ritengo che poichè l'assemblea abbia il potere ultimo di deliberare possa approvare il bilancio e quindi l'aumento dell'Amministratore. 

 

In realtà, per il 99% delle situazioni avviene proprio questo, in relazione ai poteri che l'assemblea ha in ambito deliberativo. Ma in questo specifico caso c'è da considerare che quello che presenta l'Amministratore non è un preventivo, sebbene venga chiamato così, ma è una parcella di onorario.

La differenza sta nel fatto che mentre il preventivo possa essere modificato, l'art.1129 chiarisce nella seconda parte che l'importo richiesto è a titolo di compenso per la gestione dell'immobile.

Nulla può modificare questa "parcella", nemmeno, ad esempio, un aumento improvviso dei costi di affitto locali, della carta, della luce, quello è il compenso e quello deve rimanere.

 

Tale vincolo e divieto ad aumenti del compenso si lega a doppio filo all'incarico annuale dell'Amministratore di condominio che non è mai possibile rinnovare tacitamente. Infatti, nel nuovo anno l'Amministratore all'atto dell'ordine del giorno per la sua conferma potrà richiedere un nuovo compenso.

A tal proposito consiglio di leggere quest'altra consulenza: Durata incarico amministratore, due anni o un anno?

 

Fino a questo momento sembra dunque che l'assemblea non possa deliberare sulla richiesta dell'Amministratore. 

Bisogna, però, ricordare che il rapporto che si instaura tra condominio ed Amministratore è legato alla forma contrattuale della proposta ed accettazione.

Ciò significa che nel momento in cui l'Amministratore presenta un preventivo di gestione e viene accettato viene di fatto stipulato un contratto. In teoria sarebbe possibile poi successivamente stipularne uno scritto,più chiaro, più definito, ma anche senza che ciò venga fatto il contratto esiste ed è quello presentato come preventivo ed accettato dalla delibera condominiale.

Questo significa che poichè tutto viene regolato dalla proposta ed accettazione contrattuale, nel momento in cui l'Amministratore presenta una richiesta di aumento essa è da definirsi come nuova proposta. Ne consegue che è nelle prerogative dell'assemblea votare e deliberare su questa nuova proposta, accettandola o rifiutandola.

 

Dunque sembrerebbe che l'assemblea possa votare.

In realtà, come ho spesso detto nelle mie consulenze, la legge è complessa e va vista da diversi punti oltre che dover essere interpretata secondo non solo le norme ma anche la "ratio", cioè lo scopo.

Infatti, sarebbe legittima una delibera su tale aumento se fosse posta come ordine del giorno. In tal caso vi sarebbe una chiara richiesta, proposta, ed una successiva delibera di accettazione o di rifiuto.

Nel caso concreto, invece, l'Amministratore ha inserito l'aumento direttamente nel bilancio, con una mossa capziosa. Ritenendo che poichè, l'assemblea dovrà approvare il bilancio, approverà anche il suo aumento.

 

 

CONCLUSIONE:

 

L'amministratore non può inserire il suo aumento direttamente nel bilancio conclusivo da approvare.

Come ho chiarito questo non può avvenire, con questa metodologia. La forma corretta è quella di presentare l'ordine del giorno e solo successivamente in caso di approvazione presentare il bilancio.

Inserendo la voce direttamente nel bilancio viene meno alla forma contrattuale di proposta ed accettazione e viene violato quindi l'art.1129.

Inoltre, viene meno ai principi di gestione "pater familias", non solo perchè nel caso concreto ha previsto un aumento spropositato, nascondendolo dietro la voce rivalutazione Istat, ma anche perchè lede il rapporto di fiducia tra Amministratore e condomini su cui si basa il rapporto di mandato.

 

 

 

 

 

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