Scopriamo quali sono le regole basi per l'affidamento e la gestione dei lavori in condominio.

Cerchiamo di capire qual è la corretta procedura, affinchè vengano tutelati sia la tempestività dell'intervento di manutenzione che l'affidamento ad una ditta adatta, in modo tale che tutta l'opera sia corrispondente alle esigenze realizzative ed economiche dell'assemblea.

 

Affidamento lavori in condominio, quale la procedura corretta?

 

Abbiamo più volte detto che l'amministratore è mero esecutore della volontà assembleare. Sicuramente questo è un vincolo che la legge ha posto a tutela dell'assemblea ma in alcuni casi come vedremo questo vincolo viene a decadere.  

 

Attenzione, però, ciò non significa totale e piena autonomia dell'amministratore. Infatti, il suo operato può e deve essere, sempre, passato al vaglio dell'assemblea.

Chiarito questo elemento fondamentale, quindi, nel momento in cui nel condominio sorge una esigenza in merito alla manutenzione di alcune parti del'edificio si può optare per due vie.

A) La prima consiste nella richiesta di preventivi differenti a seconda del tipo di intervento.

B) La seconda consiste nell'affidamento ad una ditta specifica di quella categoria di interventi specifici.

 

Quale la corretta procedura per affidamento lavori in condominio?

 

Nell'ipotesi (A) ci troviamo dinanzi ad un numero diversificato di fattispecie concrete che non sono prevedibili ab origine e che per la loro natura portano a ritenere necessaria una valutazione caso per caso.

Ciò significa che in quel condominio si farà una valutazione ogni volta che un intervento sia necessario.

Questo metodo è sicuramente il migliore ed il più congeniale per qualsiasi tipologia di condominio, dal più piccolo al più grande.

Una valutazione concreta della situazione, con una procedura di richiesta di più preventivi comporta sicuramente una maggiore operosità per l'amministratore ma un migliore adattamento alla situazione contingente.

Nel momento in cui si verifica ad esempio la necessità di una manutenzione di un cornicione dell'edificio si potrà optare per una ditta piuttosto che un altra sulla base dei preventivi.

In tale ipotesi chi decide sull'affidamento dei lavori?

 

È utile ricordare che l'assemblea è sovrana. Dunque perchè vi sia una piena regolarità e legittimità dell'affidamento lavori non si può, in nessun caso e per nessuna motivazione (tranne casi di urgenza), non avere una delibera assembleare.

 

Questo punto è molto importante, perchè senza delibera l'amministratore non è legittimato ad operare interventi. 

Nell'ipotesi (B) ci troviamo dinanzi ad un numero già a priori calcolato di interventi da effettuare. Come si può chiaramente evincere, questa ipotesi, può ricorrere quando ab origine si conosca, in via se non determinata ma almeno determinabile, il numero di interventi di cui l'edificio ha necessità.

Ad esempio, può, ricorrere in un opera complessiva di manutenzione generale dell'edificio.

 In tale ipotesi chi decide sull'affidamento dei lavori?

 

Anche in questo caso sarà l'assemblea a dover decidere, essendo i condomini coloro che di fatto pagano, saranno loro a dover decidere a chi eventualmente affidare a priori una serie di interventi. Ad esempio: delibera con la quale si affidano tutti i lavori di manutenzione edilizia alla ditta "X s.r.l. " (nome di fantasia).

 

  

Lavori in condominio: quale la procedura corretta?

 

Bisogna quindi chiedersi è sempre necessaria la delibera dell'assemblea? L'amministratore non ha libertà di spesa?

 

Urge chiarire che l'amministratore gestisce il denaro altrui e quindi non può, per nessuna ragione, avere libertà di spesa (tranne casi di necessità ed urgenza).

 

Questo è come dovrebbe agire l'Amministratore di condominio che rispetta le norme ed agisce nell'interesse dei condomini. 

Un modo per aggirare questa norma in maniera corretta c'è ed è un mezzo necessario nella gestione corretta del condominio:

 

Stiamo parlando del "bilancio preventivo". Lo strumento mediante in quale si comunica ai condomini le spese che si prevedono di dover sostenere. Molti amministratori non redigono, affatto, questo utilissimo ed importantissimo documento. Agendo così, non sono trasparenti ed hanno maggiore libertà di usare il denaro dei condomini.

 

 Dunque, la via maestra per evitare di chiedere sempre e comunque una delibera per le spese meno ingenti è quella di inserire una voce generica, tipo: "manutenzione parti comuni" nel bilancio di previsione. L'amministratore così potrà disporre in anticipo di una somma di denaro forfettaria da usare per le necessità.

Andiamo a fare qualche esempio: Se l'Amministratore Tizio verifica che la porta del'androne non funziona, oppure se verifica che le lampadine delle scale si sono rotte, potrà autonomamente disporre un intervento di manutenzione.

Nel caso in cui, invece, ad esempio si verifica che vi è un danno ad una facciata, potrà disporre un intervento solo ed esclusivamente dietro delibera.

 

 

"l'amministratore del condominio non ha un generale potere di spesa (salvo quanto previsto dall'art.1135 c.c. in tema di lavori urgenti e dall'art.1130 c.c. n.3) per cui deve ritenersi che in l'assemblea condominiale abbia il compito specifico, non solo di approvare il conto consuntivo, al fine di confrontarlo con il preventivo, ma anche valutare l'opportunità delle spese affrontate d'iniziativa dall'amministratore stesso." (Cass.n. 5449/1999)

 

 

La procedura corretta per l'affidamento lavori in condominio

 

In conclusione, perchè l'amministratore possa agire nel rispetto del suo mandato e dei condomini, deve avere un bilancio preventivo correttamente approvato. Senza di esso dovrà necessariamente ad ogni intervento passare per l'assemblea. Inoltre, senza bilancio preventivo, le somme spese e non deliberate potranno essere contestate dai condomini, che potranno addirittura non pagarle.

Nei casi di necessità ed urgenza, l'amministratore, invece, potrà agire autonomamente. Ad esempio rottura funi ascensore e rischio crollo di quest'ultimo. Non sarà necessaria la delibera ma anche in questo caso l'amministratore dovrà giustificare il suo operato e dimostrare che ha agito nell'interesse del condominio. Ad esempio se chiama una ditta che per l'intervento richiede 5 volte il prezzo di un altra ditta. O se chiama una ditta diversa da quella con cui ha stipulato il contratto di manutenzione (argomenti che toccheremo in un altra consulenza).

Questo significa che avere un bilancio preventivo consente all'amministratore di poter richiedere gli interventi. In merito alla gara di appalto, sarà oggetto di una specifica consulenza, possiamo comunque anticipare che la corretta procedura prevede una delibera assembleare con diversi preventivi. Si consiglia che questi preventivi provengano dai condomini e non dall'amministratore stesso. Infatti, in molti casi, accertati giudizialmente, si sono avuti accordi sottobanco tra l'amministratore e la ditta per una manutenzione esclusiva senza passare dall'assemblea.

L'amministratore che affida i lavori in esclusiva e senza autorizzazione assembleare, non agisce nell'interesse del condominio e gli possono essere contestate le somme richieste per questi interventi. 

 

"L'assemblea condominiale, come opportunamente, afferma la dottrina più attenta, è organo del condominio, sovrano nello stabilire, preventivamente, se una spesa dev'essere affrontata e, successivamente, se le spese sostenute lo sono state perchè regolarmente deliberate oppure, in difetto di motivazione, perchè, semplicemente, oppurtune. Per ciò stesso, l'amministratore, essendo organo esecutivo del condominio (ovvero delle delibere dell'assemblea condominiale), non ha il potere di decidere se e in che misura il condominio debba sostenere spese." (Cass.n. 15041/2013)

 

 

 

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