Cerchiamo di capire cosa succede nel caso in cui l’Amministratore debba rimborsare una spesa ai sensi dell’art.1121, 3° comma, codice civile.

 

Un condomino decide di partecipare a posteriori alle spese sostenute da una parte del condominio per la realizzazione di un ascensore e godere così della possibilità di utilizzo. La questione sembra semplice ma si complica essendoci di mezzo una cessione di proprietà dell’immobile.

 

Rimborso condomini ex art.1121 comma 3

 

Bisogna innanzitutto ricordare la normativa vigente:

 

Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. (art. 1121, 1° comma, c.c.)

 

Questo significa che non per forza tutte le deliberazioni dell’assemblea portano ad un obbligo di contribuzione. La Cassazione su questo punto ha espresso diverse sentenze, tutte univoche nel garantire la possibilità ad un condomino non solo di non partecipare ma comunque di riservarsi la possibilità di godere di quel bene in un momento successivo.

Di ciò ne abbiamo conferma direttamente dalla legge che prevede tale ipotesi:

 

Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera (art.1121, 3° comma,c.c.)

 

Dunque se oggi Tizio decide di non partecipare alle spese di realizzazione di un ascensore, perché lo ritiene inutile abitando ad esempio al 2° piano e sempre che rispetti i parametri indicati dal 1° comma, potrà decidere di non partecipare alla spesa.

Ciò non lede i diritti degli altri condomini che possono realizzarlo e privarne l’utilizzo, ad esempio esistono ascensori che funzionano solo con scheda magnetica e consentono dunque un utilizzazione distinta e separata.

Allo stesso modo la legge non può privare un soggetto della libertà di cambiare idea, e quindi consente di ritornare sulle proprie decisione ponendo però degli obblighi di contribuzione.

 

Si attua una forma di retroattività della scelta presa come se fosse stata assunta a suo tempo con quindi un obbligo di contribuzione agli oneri di installazione e di manutenzione

 

Tizio quindi pagherà e così potrà usufruire dell’ascensore. Sorge in capo all’Amministratore un obbligo di rimborso nei confronti dei condomini che a loro tempo avevano sostenuto la spesa per intero.

Ma siamo sicuri che spetti proprio a lui tale compito? Si in quanto trattasi comunque di gestione di un bene comune dell’edificio.

La questione si complica nel momento in cui uno di questi condomini abbia venduto in precedenza l’immobile. A chi spetterà il rimborso? Al nuovo o al vecchio proprietario.

Secondo alcuni spetterebbe al nuovo in quanto entrato a pieno titolo nei diritti e nei doveri, una volta che ha perfezionato l’acquisto dell’immobile.

In realtà seguendo questa logica si arriverebbe ad un paradosso. Il soggetto che ha acquistato la casa si ritroverebbe un rimborso di una spesa mai sostenuta.

Questo legalmente non è ammissibile. Le legge, infatti, disciplina specificatamente queste ipotesi di arricchimento senza giusta causa.

 

Conclusioni sul rimborso ex art.1121:

 

La legge consente di estraniarsi dalla contribuzione coattiva in determinate tipologie di innovazioni.

Al tempo stesso la legge consente di ritornare sulle proprie scelte con un obbligo di contribuzione degli oneri sostenuti dagli altri condomini a suo tempo.

L'l’Amministratore dovrà verificare chi ha suo tempo ha sostenuto la spesa e ripartire l’accredito. 

Tornando alla fattispecie concreta, anche qualora vi sia una parte del rimborso che spetti ad un soggetto non più condomino l'Amministratore dovrà comunicargli il quantum, chiarendo la situazione.

Attenzione però che non potrà predisporre il pagamento ma metterà solamente in comunicazione Tizio con il soggetto ex condomino (es:Caio), al quale spetta parte del rimborso e sul quale sorgerà un credito ex art.1121 nei confronti di Tizio.

 

 

 

Nota Bene:

 

Alcuni evidenziano che il rimborso spetterebbe al nuovo proprietario in quanto se la quota ascensore fosse rimasta in capo al precedente proprietario allora il nuovo proprietario non potrebbe farne uso.

È mia opinione che tale dubbio non possa nemmeno sussistere, perchè la quota di installazione è cosa distinta dall'utilizzo del bene. Il nuovo proprietario utilizza il bene in quanto è un proprietario e l'ascensore un bene comune.

La propedeuticità del pagamento del costo installazione non si può configurare come parvenza di un diritto di sequela nell'utilizzazione dell'ascensore.

Ciò significa che Caio a suo tempo ha sostenuto la spesa installazione dell'ascensore, ma nel momento in cui vende l'immobile non cede automaticamente il suo eventuale diritto di credito (ex art.1121, 3° comma), ma solo l'immobile, le sue eventuali pertinenze, e i diritti di utilizzazione sui beni comuni (se come nella fattispecie analizzata sono suscettibili di uso separato).

 

 

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