Oggi andremo ad analizzare le ragioni che possono spingere a modificare le tabelle millesimali e quali quorum sono necessari per la loro approvazione.
Sia nel caso in cui si parli di tabelle di nuova costituzione, sia nel caso in cui si operi una modifica di quelle esistenti.
Modifica delle tabelle millesimali: maggioranza o unanimità del quorum?
In una precedente consulenza abbiamo già visto cosa si intende per tabelle millesimali:
LINK: Cosa sono le tabelle millesimali? (clicca qui per leggere)
"I millesimi, dunque, non sono altro che uno strumento per esprimere le quote di proprietà dei singoli condomini in rapporto alla totalità del condominio. Tale valore è fondamentale, non solo ai sensi dell'art.1136 c.c., poichè esprime i valori necessari per i quorum di convocazione e deliberativi, ma anche per l'articolo che regola la ripartizione spese in condominio".
Quale quorum per la modifica delle tabelle millesimali ?
Il punto su cui si è venuto a creare una disparità di vedute nel corso del tempo riguarda la natura giuridica delle tabelle millesimali. Per un certo orientamento esse devono essere viste come:
Negozio di accertamento -> Strumento idoneo ad incidere sui diritti dei singoli condomini (Cass. n. 14037/ 1999; n. 1307/1966)
Per un altro orientamento invece le tabelle millesimali non sono altro che:
Atto ricognitivo -> Si limitano ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti (Cass.,Sez.Un., n. 18477/2010)
Il propendere per l'uno o per l'altro orientamento modifica di fatto ed in sostanza il quorum necessario per la loro approvazione.
Infatti, secondo il primo orientamento, le tabelle sono strumento che incide sui singoli diritti dei condomini e dunque per la loro approvazione o modifica è necessaria l'unanimità. Verranno colpite da nullità tutte le delibere che non rispettano tale principio e criterio da adottare. Nel caso in cui l'assemblea non riesca ad approvare la modifica bisognerà rivolgersi all'autorità giudiziaria che convocherà tutti i condomini.
Secondo l'altro orientamento, le tabelle sono solo espressione matematica, non mutando di fatto ed in sostanza nulla dei diritti dei singoli condomini. La tabella esprime ed esprimerà soltanto un diritto già esistente che non si concretizza con la tabella ma che è già esistente. Un po come avviene con un testo da tradurre dal latino o da altra lingua, il testo è esistente e nulla può negarlo, la traduzione serve solo a renderlo comprensibile.
Tenuto conto di questi due orientamenti bisogna domandarsi cosa accade se le tabelle sono contenute in un regolamento contrattuale?
La natura del regolamento a mio parere non incide sulla natura delle tabelle millesimali e dunque sulla loro approvazione. Tenuto conto che l'orientamento maggioritario degli ultimi anni è stato quello di interpretare le tabelle come atto ricognitivo, bisogna ricordare che la natura contrattuale del regolamento non per forza significa che tutte le clausole al suo interno siano allo stesso modo contrattuali.
Giurisprudenza ha infatti specificato che all'interno di un regolamento contrattuale possono distinguersi norme a natura contrattuale e norme regolatrici con distinzione dei quorum necessari alla loro modifica.
Allo stesso modo ritengo che vada interpretato l'ambito delle tabelle millesimali. Se si adotta l'orientamento delle tabelle come atto ricognitivo non si può ritenere che per la loro modifica od approvazione sia necessaria l'unanimità, essendo, invece, sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresentino i 500 millesimi del valore dell'edificio (2° comma, art. 1136 c.c.).
A tal proposito a sostegno di questa tesi soccorrono due sentenze del 2010 e del 2012 che confermano l'orientamento maggioritario:
non sono violati gli artt. 1135, 1136 c.c., 68 e 69 disp. att. c.p.c. perché, quand'anche si volesse attribuire ad una delibera che si limita a regolare in modo diverso i criteri di ripartizione delle spese generali, la natura di delibera di modifica dei millesimi, la delibera comunque non doveva essere approvata all'unanimità, ma a semplice maggioranza perché nel condominio, l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, come quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che la revisione delle tabelle (ancorché di origine contrattuale) non deve essere approvata con il consenso unanime dei condomini [?], essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, secondo comma (Cass. S.U. 9/8/2010 n. 18477)" (Cass. 12 febbraio 2012 n. 3221)
Sembra tutto chiarito ma non è così in questo contesto, infatti, si inserisce la riforma del condominio del dicembre 2012, entrata in vigore nel giugno 2013.
Il problema viene posto dal testo dell'art. 69 disp. att. c.c. dove si afferma che:
I valori proporzionali delle singole unita' immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimita'. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unita' immobiliari, e' alterato per piu' di un quinto il valore proporzionale dell'unita' immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo e' sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione....
Il primo comma della novella della riforma prevede che la rettifica o la modifica possa essere apportata unicamente all'unanimità. Le sole eccezioni previste dal nuovo articolo riguardano la presenza di un errore palese o le mutate condizioni dell'edificio, aumento di una singola unità immobiliare per più di 1/5. In tali eccezioni il quorum per la modifica si abbassa alla maggioranza del 2° comma dell'art.1136 c.c.
Di fatto la riforma, pur volendo nelle intenzioni del legislatore abbracciare gli orientamenti degli ultimi anni verso un'approvazione maggioritaria, vista la difficoltà delle modifiche derivanti dalla necessaria unanimità, è stata scritta male ed ha portato ad una situazione di incertezza e di dubbio.
In tali casi una parte dell'orientamento ha optato per un ritorno al passato ed al criterio tabelle come negozio di accertamento e dunque quorum necessario, l'unanimità.
Unanimità o maggioranza per la modifica delle tabelle millesimali
A detta di chi scrive, la nuova norma va interpretata secondo l'orientamento della maggioranza, perchè non solo la riforma ha optato per l'individuazioni di due sole eccezioni al criterio ordinario, errore (inteso come errore tecnico, non della volontà) e modifiche dell'immobile, ma perchè tale criterio ordinario è da intendersi quale tabelle millesimali come atto ricognitivo.
A tal proposito soccorre a sostegno la sentenza della Cassazione del 2013:
l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c." (Cass. 25 settembre 2013, n. 21950)
In conclusione dunque, la riforma non ha inciso sul criterio maggioritario confermato dalla Cassazione e da altre sentenze (Cass. civile, sez. II del 2014 numero 4569 (26/02/2014) - Cass. civile, sez. II del 2014 numero 9232 (23/04/2014) - ), ma ha inteso circoscrivere l'unanimità al criterio delle tabelle millesimali che abbia natura negoziale o per meglio dire che disponga una ripartizione dei costi diversa da quanto stabilito dall'art.1123 c.c.
In tali casi dunque sarà necessaria l'unanimità nel caso di approvazione o modifica, con le restanti eccezioni ad operare come tutela in tali casi. In tutti gli altri casi sarà sufficiente l'approvazione a maggioranza.
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Dopo cinquant'anni il Parlamento ha approvato la L.11 dicembre 2012, n. 220 recante "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici", pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale 17 dicembre
Commenti
Salve,
la delibera del 2008 è viziata. Il motivo è che la tabella n.1 non è errata, ma è correttamente formata in base ai volumi. Il parametro sarà stato utilizzato dal tecnico per le ipotesi di abitazioni con differenti altezze. La tabella conclusiva che ne è derivata è comunque espressa in millesimi e quella doveva essere usata.
Cordiali saluti.
Il geometra incaricato (A.M.) stilò le seguenti tabelle:
- tabella n. 1 in base ai VOLUMI;
- tabella n. 2 in base alle SUPERFICI;
- tabella n. 3 divisione pulizia e luce piano terra e atrio;
- tabella n. 4 divisione pulizia e luce dal piano terra al piano quarto.
Nella relazione viene precisato che la tabella n. 2 servì soltanto per calcolare le tabelle nn. 3-4 (in funzione dell'USO delle parti comuni e non del valore) e che l'unica tabella applicabile per la generalità delle spese era la n. 1 (VOLUMI), salvo che per luce e pulizia per le quali si dovevano applicare le tabelle 3-4.
Il condominio, nel 2008, decise a maggioranza di applicare la sola tabella n. 2 che, di fatto, porta ad una ripartizione astratta e non corretta delle spese.
Ho chiesto che venisse applicata la tabella corretta ma l'assemblea di ieri ha ritenuto che serva l'UNANIMITA' (che non si raggiungerà mai).
Secondo me, invece, è uno di quei casi in cui c'è un errore tecnico che ammette l'approvazione a maggioranza.
Inoltre, nel 2008 è stata fatta una revisione, non un'approvazione EX NOVO (visto che c'erano già delle tabelle): non serviva l'unanimità anche in quel caso?
La delibera è NULLA o ANNULLABILE?
Grazie mille.
Pardon per la logorroicità del tutto!
In merito alla sua prima domanda, quello che bisogna evidenziare è l'errore che è stato commesso nel 2007.
Infatti, da quanto lei riferisce, sono state approvate le nuove tabelle a maggioranza semplice, quando invece l'ordinamento specifica il quorum deliberativo del 2°comma art.1136.
Questo significa che la delibera non rispondendo ai criteri stabiliti dalla legge è nulla. Questo istituto giuridico non opera direttamente, cioè sebbene nulle il condominio può averle adoperate nel tempo senza accorgersene. Dunque in questo caso vi sono due soluzioni:
a) Informare l'Amministrator e che convocherà assemblea e chiarirà il tutto, i condomini quindi prenderanno atto della nullità e delibereranno di volersi conformare alle precedenti tabelle da quel momento in poi.
b) Nel caso ciò non avvenisse ciascun condomino in qualsiasi momento potrà agire giudizialmente per accertamento della nullità. La sentenza del giudice non sarà costitutiva ma dichiarativa e dunque con effetti retroattivi (in questa fase consiglio di concentrarsi sulla delibera stessa invalida e non sulle conseguenze in merito di tabelle altrimenti gli effetti retroattivi variano).
Il giudice quindi accerta la nullità e ciò significa che tutte le eventuali voci di spesa sostenute in virtù delle precedenti tabelle saranno dichiarate nulle con una mole di lavoro enorme in fase di calcolo dei relativi riparti di spesa.
Questo ovviamente è l'ipotesi peggiore per l'Amministrator e e per i condomini stessi perchè significa rimettere in discussione tutte le voci di spesa.
Converrebbe quindi prediligere l'ipotesi (a).
Inoltre, nell'ipotesi in cui i condomini vogliano comunque proseguire nel riparto di questi nuovi lavori, sulla base della tabella del 2007, tale ripartizione sarà nulla e quindi come prima invalida.
In merito alla sua ultima domanda, voglio chiarire che se anche fosse stata presa una decisione nel rispetto del 2° comma dell'art.1136 c.c., essa sarebbe stata comunque nulla perchè va a toccare una clausola di un regolamento contrattuale che riguarda il riparto di spesa. Come ho chiarito nella consulenza, per la modifica dei riparti di spesa ex art.1123 c.c. è sempre necessaria l'unanimità dei voti in assemblea.
Cordiali saluti.
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